鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
佐世保 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐世保 5-5

長崎県

長崎第２

氏名

不動産鑑定士　竹房　政美

TEL.

鑑定評価額

119,000,000 円

１㎡当たりの価格

600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐世保市島瀬町４７番１外｢島瀬町９－８｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:4.5	店舗兼住宅Ｓ5	各種専門店が建ち並ぶ中心商業地域	南西11m市道、背面道	水道、ガス、下水	佐世保 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

佐世保市の最高地価水準を示
す商業地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

島瀬町バス停南方

100m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、アーケード内に各種専門店が建ち並ぶ中心商業地域である。近傍の分譲マンション建築や再開発等
による期待感等から需要は回復傾向にある。今後の地価は緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
路地状部分を含む　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 618,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 393,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の高価格帯の商業地域で広域的には県内全域に及ぶ。需要者の中心は従来同一需給圏内に地縁性を持
つごく限定された個人事業者及び地元法人等であったが、近年は主として若年層を対象にした全国展開の店舗も一部見
られる。都心回帰に伴うマンション建設による背後人口の増加や近傍の再開発等による期待感等から需要は回復傾向に
ある。中心となる価格帯は、取引件数が少なく、実証的なデータが不足しているため把握が困難にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗、賃貸用店舗等さまざまであるが、賃貸物件は経営難から閉鎖した店舗を賃借したケ－ス等も
見られる。収益価格は想定的な要素を含むが、不動産の経済価値の本質を反映した理論的な価格である。従って現実の
市場に基礎を置く実証的な比準価格を中心に収益性を反映した収益価格を比較考量し、周辺公示価格との均衡等にも留
意して、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　佐世保 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    595,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は緩やかな回復傾向にあるものの、
近年の物価高等による先行き不透明感も懸念
される。不動産需要は郡部や離島などを除き
回復基調にある。

分譲マンション建築やアーケード内核店舗の
建て替え等による期待感等から需要は回復傾
向にあり、地価は緩やかな上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

+0.8 ％

３　試算価格算定内訳

佐世保 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２４１７ -13	佐世保市		底地	（　）	不整形	南西11m市道、北東4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	９２４２８ -19	佐世保市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東21m市道、南西3.5m、角地		商業 (100,400)
c	２５２５ -10	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、南西4.1m、角地		商業 (100,560)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 93,696) 187,392	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 79.0]	303,919	100 [ 51.0]	595,920	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	596,000
b	(　 ) 466,502	100 [ 145.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	313,219	100 [ 50.4]	621,466		621,000
c	(　 ) 610,666	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	604,679	100 [ 94.6]	639,196		639,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -49.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -21.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
b	買進み	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 618,000 円／㎡]

佐世保 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,499,988	4,890,289	17,609,699	13,843,200	3,766,499	（　0.9288） 3,498,324	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	77,740,533 円　　　　（　 393,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐世保 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	160.00	ＲＣ5	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	198 ㎡	6.5 m x 28.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗（フロア貸）、３～５階事務所（フロア貸）と判定した。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

地域の標準的有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	70.0	112.00	5,200	582,400	6.0	3,494,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	160.00	80.0	128.00	3,850	492,800	6.0	2,956,800
							0.0	0
3～ 3	事務所	160.00	80.0	128.00	2,320	296,960	3.0	890,880
							0.0	0
4～ 4	事務所	160.00	80.0	128.00	2,320	296,960	3.0	890,880
							0.0	0
5～ 5	事務所	160.00	80.0	128.00	2,320	296,960	3.0	890,880
							0.0	0

計		800.00	78.0	624.00		1,966,080		9,123,840
								0

⑨年額支払賃料	1,966,080 円　×　12ヶ月　＝　 23,592,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,592,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,179,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,413,312 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,123,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,676 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,499,988 円　　　　（　 113,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,226 円/㎡　月額支払賃料（　 5,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐世保 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,030,000 円	206,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	707,789 円	23,592,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 989,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,751,000 円	206,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,890,289 円　（　　　　　　 24,698 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	206,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,843,200 円（　　　　　 69,915 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,499,988 円
②総費用	4,890,289 円
③純収益　①－②	17,609,699 円
④建物等に帰属する純収益	13,843,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,766,499 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,498,324 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,740,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 393,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐世保 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐世保市島瀬町４７番１	3103000016061-0000
2	佐世保市島瀬町４８番４	3103000016066-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月12日　提出
佐世保 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐世保 5-5

長崎県

長崎第２

氏名

不動産鑑定士　松尾　佐和子

TEL.

鑑定評価額

119,000,000 円

１㎡当たりの価格

600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月11日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐世保市島瀬町４７番１外｢島瀬町９－８｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:4.5	店舗兼住宅Ｓ5	各種専門店が建ち並ぶ中心商業地域	南西11m市道、背面道	水道、ガス、下水	佐世保 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

佐世保市の最高地価水準を示
す商業地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

島瀬町バス停南方

100m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、アーケード内の中心商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。近傍の再開発の工事が進捗
中で、完成への期待感等から需要は回復傾向にある。地価は今後も緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
路地状部分を含む　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 618,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 385,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、佐世保市の高価格帯の商業地域で、広域的には県内の類似価格帯の商業地域を含む。需要者の中心は、
県内外の事業者や全国に事業展開している法人等である。アーケード内の商業地域は空店舗は散見されるが市内の中心
商業地域のため人出は相応にあり、周辺マンションの増加で徒歩圏内の背後人口も増加している。近傍の再開発の工事
も進捗中で、完成への期待感等から需要は底堅い。取引は稀で、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。収
益価格は投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算されたものと判断する。また、想定的要素もあるた
め相対的にその精度は劣ると判断した。したがって、本件では、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、市場に
即した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は個人消費の回復や観光の増加等緩
やかな回復傾向を維持しているが、物価高、
人手不足、金利上昇等先行きについては弱含
みも懸念される。

市の中心商業地域である。近傍の再開発の工
事が進捗中で、完成への期待感等から地価は
緩やかな上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

+0.8 ％

３　試算価格算定内訳

佐世保 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２４１７ -13	佐世保市		底地	（　）	不整形	南西11m市道、北東4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	９２４２８ -19	佐世保市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東21m市道、南西3.5m、角地		商業 (100,400)
c	２５２５ -10	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、南西4.1m、角地		商業 (100,560)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 93,696) 187,392	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 79.0]	303,919	100 [ 51.0]	595,920	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	596,000
b	(　 ) 466,502	100 [ 145.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	313,219	100 [ 50.4]	621,466		621,000
c	(　 ) 610,666	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	604,679	100 [ 94.6]	639,196		639,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -49.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -21.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
b	買進み	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 618,000 円／㎡]

佐世保 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,426,664	4,887,485	17,539,179	13,843,200	3,695,979	（　0.9288） 3,432,825	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	76,285,000 円　　　　（　 385,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐世保 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	160.00	ＲＣ5	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	198 ㎡	6.5 m x 28.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗（フロア貸）、３～５階事務所（フロア貸）と判定。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

地域の標準的有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	70.0	112.00	5,200	582,400	6.0	3,494,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	160.00	80.0	128.00	3,800	486,400	6.0	2,918,400
							0.0	0
3～ 3	事務所	160.00	80.0	128.00	2,320	296,960	3.0	890,880
							0.0	0
4～ 4	事務所	160.00	80.0	128.00	2,320	296,960	3.0	890,880
							0.0	0
5～ 5	事務所	160.00	80.0	128.00	2,320	296,960	3.0	890,880
							0.0	0

計		800.00	78.0	624.00		1,959,680		9,085,440
								0

⑨年額支払賃料	1,959,680 円　×　12ヶ月　＝　 23,516,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,516,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,175,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,340,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,085,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,312 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,426,664 円　　　　（　 113,266 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,226 円/㎡　月額支払賃料（　 5,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐世保 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,030,000 円	206,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	705,485 円	23,516,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 989,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,751,000 円	206,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,887,485 円　（　　　　　　 24,684 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	206,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,843,200 円（　　　　　 69,915 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,426,664 円
②総費用	4,887,485 円
③純収益　①－②	17,539,179 円
④建物等に帰属する純収益	13,843,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,695,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,432,825 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,338 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,285,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 385,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐世保 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐世保市島瀬町４７番１	3103000016061-0000
2	佐世保市島瀬町４８番４	3103000016066-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考