令和7年1月14日　提出 佐世保 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　田平　和史   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市相浦町１６２５番 ②地積 　(㎡) 373   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (100,400) 1:2 店舗 Ｓ2 店舗兼住宅の中に銀 行等が見られる商業 地域 南東8.8m市道、背面道 水道、下水 相浦 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．８ｍ市道 交通 施設 相浦バス停北東方 110m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来型の小規模店舗が連担する地域であるが、県道佐世保日松浦線沿いの店舗等へ客足が流出していることから 繁華性は低下している。ただし、周辺の住宅地価上昇傾向の影響から、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市全域の低価格帯の商業地域及び商住混在地域。主な需要者は地場の中小事業者、個人等。店舗経 営者の高齢化、後継者不足、周辺路線商業地域との地域間競合等により地域的な衰退傾向が深刻化している。一方、地 価の長期下落により周辺住宅地価格との開差が縮小しており、地価に割安感があり需要は回復傾向にある。取引件数が 少ないため、中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の店舗又は店舗併用住宅が中心で、適正賃料が把握困難であるため、収益価格は試算しなかった。 取引事例比較法では周辺において比較検討可能な事例を一定数収集することができた。従って、取引の実態を反映した 比準価格を採用することとし、代表標準地及び前年標準地価格との検討も踏まえ、さらに市場の需給動向、単価と総額 との関連等も総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 5-11                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,900 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [163.0] [100.0] 100 50,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策等の影響により人口集積地域の 地価は上昇傾向が鮮明になっている。物価高 と人件費高騰により建築費の上昇が顕著であ る。 旧来型の小規模店舗が多く、店舗用地として の需要は限定されるが、周辺住宅地価格の上 昇傾向に連動して地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％