令和7年1月14日　提出 佐世保 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -21 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山内　邦彦   TEL.

鑑定評価額 1,010,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市宇久町平２５２４番３ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） (80,240) 1:1.2 住宅 Ｗ1 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 北東3m市道、背面道 水道 宇久行政センター前停 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 佐世保市本土の西方約５５ｋ ｍにある離島内の住宅地域 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 宇久行政センター前バ ス停北東方 90m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 佐世保市宇久町に存する行政センター近くの既成住宅地域で、地域に特別な変化は見られないが、人口減少に歯 止めがきかず過疎化が進行しており、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇久島を中心とし五島列島北部の島嶼圏域を含む住宅地域である。需要者の中心は宇久島居住者であり、 外部からの転入者はほとんどない。宇久島の中心部付近に存し、島内ではメガソーラーや風力発電所の建設が進捗して いるが目立った需要回復は見られず、島内の人口流出や高齢化などの進行により需要は弱い。離島は取引件数が少なく 取引される価格帯にばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は離島の戸建住宅が標準的使用である地域で 、自用の建物が大部分で賃貸市場は発達していないため、収益価格は試算できなかった。以上より、離島にあり取引価 格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単 価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新上五島 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [103.4] [102.0] 100 9,720  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,930 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍と比較すると景況の回復が見られる が、原材料・資材の調達コストの上昇や人材 確保等に課題が残っている。 佐世保市宇久町に存する離島に存する住宅地 域で、メガソーラーや風力発電所の建設が進 捗しているが、目立った需要回復は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.5 交通・接近　　　  -7.5 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％