令和7年1月13日　提出 長崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 9-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　浩一   TEL.

鑑定評価額 1,530,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市香焼町字馬手ヶ浦１１番外 ②地積 　(㎡) 98,202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 南西19m県道 水道 長崎 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   400 ｍ、南   500 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 500.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １９ｍ県道 交通 施設 香焼口停北方 150m 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 香焼地区の大工場地で造船業が主体の臨海型の工場地域に存するが、企業の設備投資意欲は乏しく地価下落が継 続するものと予測。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎県内の大規模な工場団地等を中心とした工場地域である。需要者の中心は大手造船関連及び製造業関 連の法人等である。周辺地域においては大手造船による事業用地売却もあり、造船関連は企業の設備投資に対する意欲 は乏しく、工場地に対する需要は弱い。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は造船関連の大規模工場が中心の工場地域に あり、大規模工場の場合、企業による自己使用がほとんどで賃貸市場が成熟していないため収益価格は試算できなかっ た。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、前年標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも 留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 臨海型工場地に対する需要は弱いものの、流 通系倉庫等の需要は比較的堅調である。 香焼地区の大工場地で造船業が主体の臨海型 の工場地域に存するが、企業の設備投資意欲 は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％