令和7年1月13日　提出 長崎 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 5-7 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市西海町字樋出１７００番１２ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 台形 1:1.5 店舗兼住宅 ＬＳ2 中小規模店舗が見ら れる国道沿いの商業 地域 西12m国道、北側道 水道、下水 道ノ尾 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いに飲食店、店舗等が 建ち並ぶ地域 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 西海停北西方 300m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 スーパーやドラッグストア、飲食店等周辺居住者の日常生活に不可欠の店舗が多く、主に琴海地区の居住者を顧 客とする路線商業地域である。長期の地価下落の後、底値圏は脱した模様であり今後が注目される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市郊外及び隣接町の幹線道路沿いの商業地域で、主な需要層は地場の個人や企業が主である。近隣地 域は国道沿いにスーパー等の大型店に混じって、小規模な個人経営の店舗が混在し周辺住民の日常生活を支えている。 隣接の時津町への大型店舗の進出の影響で地域間競争が厳しい環境ながら、地価下落が長期に亘った結果、何とか底値 圏から脱した模様である。尚、取引の規模や価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は郊外の街路条件に恵まれた商業地で近隣地域との類似性を有する取引事例から求めたもので、市場性を反映 させ得たと考える。一方、収益価格は賃貸需要が乏しい地域である事から試算を断念した。近隣地域への投資の動きは 弱く、自己使用目的の取引が多い事から取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。鑑定評価額は 代表標準地との均衡や市場の需給動向、単価と総額の関連等を考慮し上記の通り比準価格を以って決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 5-15                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [150.0] [103.0] 100 34,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長崎市全体として地域経済は概ね緩やかな回 復傾向で推移しているが、住宅地・商業地共 に依然地域格差は大きく依然２極化傾向が続 いている。 地域要因に目立った変動はない。琴海地区の 居住者が顧客で、長期に亘り地価下落が続い たが、最近になって底値圏を脱した模様であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +48.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％