令和7年1月15日　提出 佐賀有田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀有田 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西松浦郡有田町本町字外尾原丙１５３０番１５ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中心市街地に近く、 区画整然とした住宅 地域 北西6m町道 水道、下水 有田 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特別用途地区（特別工業地区 ） 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 有田駅北西方 350m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 街路、区画が整然とし、駅、小学校、スーパー等に近い生活利便性の良い地域であり、人口減少率が高い有田町 内にあっても、住宅需要は底堅い。今後も良好な住環境を維持し、地価は概ね横ばい傾向を示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は有田町及びその周辺市町に存する住宅地域であり、需要者は同一需給圏内の居住者及び町内に勤務先があ る者が中心となる。近隣地域等の生活利便性の良い地域、新規分譲地等における住宅需要は引き続き底堅く推移してい る。他方、街路条件等が劣る旧来の地域等では相対的に引き合い少なく、市場滞留期間が長期化したり、販売価格が抑 えられたりする傾向にある。土地のみで５百万円前後、新築戸建で２千万円台半ばが取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が中心の住宅地域であり、合理的な賃貸経営を想定することが困難であるため、収益価格は試算し ない。快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることが多く、需要者行動とし ても取引価格あるいは売り希望価格等との比較により取得するかどうかの意思決定を行うことが通常である。ゆえに、 代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊万里 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [102.1] [100.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数微増傾向。土地取引件数は 対前年比（１０月～９月）で約４％減少して いる。新設住宅着工戸数は同期対前年比で約 ４３％減少。 地域の利用状況に特段の変動はない。３年前 から付近の有田駅前交差点より東側の県道沿 線を中心に、有田陶器市が再開された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％