令和7年1月12日　提出 神埼 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神埼 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神埼市神埼町田道ヶ里字駅二本松２２５０番１外 ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 低層小売店舗等が建 ち並ぶ駅通りの近隣 商業地域 東16m県道 水道、下水 神埼 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 神埼駅南方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅から南方に向う県道沿いの近隣商業地域で、病院等も移転し核となる店舗もなく繁華性が低い。駐車場の確保 が難しく、空店舗も増えてきており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神埼市及びその周辺の市町の商業地域一円で、需要者は神埼市内の商業エンドユーザーが多く、特 に神埼駅南のエリアに地縁のある個人事業者からの需要が強い。当該地域は古くからある近隣型の商業地域で商業地と しては発展性に欠け、店舗や事務所としての需要は弱い。駅には近く街路条件も良いが、ここ数年市役所や高校、病院 等の転出が相次ぎ、当該地域内の土地取引も少ない為現在中心となる価格帯を見いだしにくい状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内には自用の店舗や店舗兼住宅として使用している物件が多く、店舗としての賃貸の需要も非常に弱いので収 益価格は試算しなかった。よって本件においては、吉野ヶ里町の代表標準地との検討を踏まえ、地域要因の格差が比較 的小さい事例が多かった比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉野ヶ里 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.4] [100.0] 100 33,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県平均よりやや悪い 。建築着工は減少傾向で、新規の開発案件は 少ない。金利や建築費の動向等の懸念材料も 多い。 地域要因には特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.7 ％  ％