令和7年1月10日　提出 伊万里 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊万里 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　有吉　寛   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊万里市伊万里町字新町甲４３番外 ②地積 　(㎡) 408   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,300) 1:5.5 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模の低層小売 店舗が建ち並ぶ既成 商業地域 南5m市道 水道、ガス、下水 伊万里 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 伊万里駅北東方 800m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 物販については、駐車場併設の郊外大型店舗への顧客集中が進み、既存商店街には厳しい状況が続くと思料する 。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊万里市及びその周辺市町の商業地域である。主たる需要者は当該地域に強い地縁を有する事業者が考え られる。商圏が狭く、顧客数が限られるなか駐車場併設の大型店舗等に客足が向いているため、旧来の商業地域では相 対的に競争力が低下している。なお、画地規模にバラツキがあり、また取引件数が少ないことから中心的な価格帯の把 握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用の店舗を主とした商業地域で、賃貸市場が未成熟であり、資料収集の限界から収益価格の試算は断念 した。一方、取引事例については、収集範囲を広げて信頼性ある資料を収集し、現実の不動産市場の実態に裏付けられ た実証的な価格を試算し得た。したがって、比準価格を重視し、単価と総額との関連性を勘案の上、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気をみると、個人消費は底堅く推移 しており、住宅投資は弱含みである。設備投 資は高水準で推移しており、公共投資は増加 している。 地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％