別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
佐賀 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 5-3 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　有吉　寛   TEL.
鑑定評価額 70,600,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市神野東４丁目２２６６番
｢神野東４－７－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 666  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中小規模の事務所、
店舗兼住宅等が多い
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 佐賀

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業施行済 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 佐賀駅北方

650m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 佐賀駅北側では官民による整備が進み、マンション用地の需要が高まっている。利便性や住環境の向上に伴う滞
留人口の増加が期待される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市内に存する商業地域である。近隣地域及びその周辺は区画整理された良好な環境条件である。主な
需要者は県内外の事業者が想定される。このところ、佐賀駅の徒歩圏内ではマンション用地の需要が高まっており、土
地価格の上昇要因の一つとなっている。なお、規模等によって取引価格帯にバラツキがあり、中心的な価格帯の把握は
困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は飲食店など貸店舗も見られる商業地域であり、賃貸事例などの信頼性ある資料を収集し得たが、収益価格は
試算過程において多くの想定要素が介在することからその相対的信頼性は低い。一方で、取引事例は信頼性ある資料を
収集し、現実の不動産市場の実態に裏付けられた実証的な価格を試算し得た。したがって、比準価格を重視し、収益価
格を参考として、代表標準地との比較及び単価と総額との関連性を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐賀 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    112,000 円／㎡		 [119.6]
100		 100
[100.0]		 100
[127.2]		 [100.0]
100		 105,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気をみると、個人消費は底堅く推移
しており、住宅投資は弱含みである。設備投
資は高水準で推移しており、公共投資は増加
している。

地域要因に大きな変動はない。周辺ではマン
ション開発が散見される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６基佐賀

-150		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b ６基佐賀

-62		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
中間画地
商業

(100,500)
c ７公佐賀

-105		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8.3m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ６基佐賀

-158		 佐賀市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17m市道、
南17m、西6m、
三方路
１住居
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,807  		 100
[  80.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
94,350 		 100
[  91.0]
103,681 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
136,716  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
136,716 		 100
[ 132.9]
102,871 
103,000 
c (　           ) 
112,649  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.0]
96,859 		 100
[  91.0]
106,438 
106,000 
d (　    121,094) 
134,548  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
128,188 		 100
[ 120.7]
106,204 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +17.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    106,000 円／㎡]  



佐賀 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,551,228 
3,379,336 
12,171,892 
10,730,000 
1,441,892 		 （　0.9467）
1,365,039 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     27,300,780 円　　　　（　     41,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 240.00 Ｓ4 960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   666 ㎡     30.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ～４Ｆ共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 エントランス、内階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
85.0 
204.00 
1,990 
405,960 		 4.0  1,623,840 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
240.00 
90.0 
216.00 
1,450 
313,200 		 2.0  626,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
960.00 
88.8 
852.00 

1,345,560 		 3,503,040 
0 
⑨年額支払賃料      1,345,560 円　×　12ヶ月　＝　      16,146,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     852.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,146,720 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,168,070 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,518,650 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,503,040 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,578 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,551,228 円　　　　（　        23,350 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７公佐賀賃貸
　　　　-105		 1,706  
(   1,701) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,890 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,997 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,990 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７公佐賀賃貸
　　　　-92		 1,799  
(   1,795) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,904 
c ７公佐賀賃貸
　　　　-7		 2,496  
(   2,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,377 
佐賀 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 740,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 834,336 円  　　　       16,686,720　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      140,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,221,000 円  　　　　    148,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       296,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,379,336 円　（　　　　　　         5,074 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,730,000 円  
（　　　　　        16,111 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,551,228 円      
②総費用 3,379,336 円      
③純収益　①－② 12,171,892 円      
④建物等に帰属する純収益 10,730,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,441,892 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,365,039 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,050 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,300,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐賀 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐賀市神野東四丁目２２６６番
 3000000087373-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
佐賀 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 5-3 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　於保　繁樹   TEL.
鑑定評価額 69,900,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市神野東４丁目２２６６番
｢神野東４－７－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 666  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中小規模の事務所、
店舗兼住宅等が多い
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 佐賀

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．０ｍ　市道 交通

施設		 佐賀駅北方

650m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　佐賀駅とＳＡＧＡアリ－ナの中間付近にある。駅近でマンション需要があり、通勤利便性は高い。また、県が
アリ－ナに至るル－トの活性化に力を入れており、引き続き標準地周辺の地価は強含んで推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市内の商業地域である。需要者の中心は県内の法人・個人の事業者が多い。規模にもよるが、駅近で
マンションが見込まれるため、県外事業者も見られる。中心部商業地が落ち込む一方で、新規オ－プンしたＳＡＧＡア
リ－ナ等、活況がある北部に重心が移動しつつある。人流の増加、駅近による居住での優位性等、需要は旺盛で市況は
強含んでいる。物件毎の規模が異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 築古の事務所等が多数を占める。また、昨今の建築費や人件費等の高騰を受けるが、賃料の粘着性により、土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件においては、比準価格を中心に、収
益価格を関連づけて、代表標準地との検討、同価格帯の地域との均衡、市況の動向等をも考慮して、上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐賀 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    112,000 円／㎡		 [119.6]
100		 100
[100.0]		 100
[127.6]		 [100.0]
100		 105,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　日銀がようやく金融政策を転換し、金利の
ある時代が到来、実質賃金はマイナス、住宅
ロ－ン金利の上昇も見られ、価格調整が現実
味を帯びる。

　集客が多い駅とＳＡＧＡアリ－ナを繋ぐル
－ト界隈にある。マンション需要等もあり、
引き続き市況は強気で推移する。


　商環境に影響を与える価格形成要因の変動
は特にない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　  +5.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７公佐賀

-130		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西30m国道、
北東8m、角地
近商

(90,200)
b ７公佐賀

-89		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
西9m、角地
１住居

(70,200)
c ６基佐賀

-150		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d ６基佐賀

-96		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
北1.3m、
二方路
１住居
高度地区最高15m
特別用途地区
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,982  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,982 		 100
[  87.4]
104,098 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
51,065  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  73.0]
79,668 		 100
[  74.9]
106,366 
106,000 
c (　           ) 
74,807  		 100
[  80.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
94,350 		 100
[  86.5]
109,075 
109,000 
d (　           ) 
95,815  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,306 		 100
[  92.6]
106,162 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -27.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



佐賀 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,357,049 
3,215,245 
13,141,804 
11,237,500 
1,904,304 		 （　0.9467）
1,802,805 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     36,056,100 円　　　　（　     54,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・居宅 250.00 Ｓ4 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   666 ㎡     30.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駅近に位置し、１階店舗、２～４階住宅を想定 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 エントランス、ピロティ等の共用部分
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
250.00 
85.0 
212.50 
1,970 
418,625 		 4.0  1,674,500 
0.0  0 

  ～ 2		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
1,480 
333,000 		 2.0  666,000 
0.0  0 

  ～ 3		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
1,480 
333,000 		 2.0  666,000 
0.0  0 

  ～ 4		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
1,480 
333,000 		 2.0  666,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
88.8 
887.50 

1,417,625 		 3,672,500 
0 
⑨年額支払賃料      1,417,625 円　×　12ヶ月　＝　      17,011,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     887.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,011,500 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,228,605 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,322,895 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,672,500 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,154 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,357,049 円　　　　（　        24,560 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７公佐賀賃貸
　　　　-92		 1,799  
(   1,795) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,635 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,977 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,970 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７公佐賀賃貸
　　　　-115		 2,127  
(   2,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,363 
c ７公佐賀賃貸
　　　　-73		 1,788  
(   1,783) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,882 
佐賀 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 775,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 526,545 円  　　　       17,551,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,278,700 円  　　　　    155,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       310,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,215,245 円　（　　　　　　         4,828 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 155,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,237,500 円  
（　　　　　        16,873 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,357,049 円      
②総費用 3,215,245 円      
③純収益　①－② 13,141,804 円      
④建物等に帰属する純収益 11,237,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,904,304 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,802,805 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,707 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,056,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐賀 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐賀市神野東四丁目２２６６番
 3000000087373-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考