令和7年1月15日　提出 佐賀 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -25 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市神野西４丁目１３８５番５ ｢神野西４－８－１８｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北6m市道 水道、下水 佐賀 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 佐賀駅北西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画は整然とし利便施設への接近性や学校区の人気に優れる戸建住宅地域。低金利上昇・建築費高騰・物価上昇 等の不安定要因は，開発余地が少なく実需・実態経済の好調さから需要は堅調で地価水準は上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧佐賀市の戸建住宅地域一円で、若干の周辺市・町からの転入者もある。需要者は、当市に居住又は勤 務先がある事業経営者等の高額所得者や夫婦共働き等の比較的余裕のある層の１次取得者が大部分。神野小学校区の需 要は高く、供給過少による堅調な引合いがあり中古物件・新規分譲物件ともに需要がある。市場で需要の中心となる明 確な規模・価格帯はないが、規模２４０㎡で２，０００～２，１００万円程度、新築戸建総額は５，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便施設への接近性や街路・区画配置が優れ居住の快適性を重視する中規模住宅地域で共同住宅等の収益物件は少なく 賃貸市場は未成熟。自用目的での取引が主であり収益性想定は難しく収益還元法は不適用。比準価格は、現実の取引市 場で成立した精度・信頼性が高い多数の取引事例から求め佐賀市内で特に人気が高い標準地の市場性を十分に反映して いると認める。価格牽連性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,500 円／㎡ [107.9] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [100.0] 100 85,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利続行の融資市場に陰りも見えるが、実 体経済の好調を背景に取引市場は安定。売物 件減少・土地への選好性増大等は継続し、地 価水準は上昇。 低金利・建築費等の上昇はあるが、幅員約６ ｍの戸建住宅地の供給減少等から、中心市街 地の戸建住宅地に対する需要は順調で地価水 準は上昇傾向。 格別の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％