令和7年1月10日　提出 築上 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   築上 -1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　義男   TEL.

鑑定評価額 8,650,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 築上郡築上町大字椎田９３２番 ②地積 　(㎡) 446   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4.2m町道 水道、下水 椎田 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 椎田駅に近い既存住宅地域 街 路 ４．２ｍ町道 交通 施設 椎田駅　　　　　　　 北方 250m 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域で、特段の変動要因はなく当分の間、現状にて推移すると予測する。地価水準は人口減、老 齢化等で需要が弱含み、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、京築地区一円の住宅地域であるが、特に築上町の既存住宅地域が中心となる。需要者の中心は地縁的 な選好性が強い地域のため、築上町等に居住する者やＵターンを希望する者である。市場が限定されるため、当該地域 の需要は弱含みで、地価も下落傾向で推移している。需要の中心価格帯は、標準的な規模の土地のみで９００万円弱、 中古建物付の物件で総額１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格のみしか得られなかった。当該比準価格は不動産の市場性に着目して求めたもので、その有効性は採用した 取引事例の適否に依存する。本件では対象標準地と類似する築上町の既存住宅の事例を中心に収集・採用していること から求められた比準価格は市場性を反映した客観性のある価格であると判断出来る。さらに、不動産の需給動向及び地 域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊前 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [114.8] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、物価上昇、ロシアや中東の状態、欧 米の高金利、中国の不動産市場の停滞等によ り一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復 している。 地域内に特段の変動要因はない。駅に近いが 、高齢化も顕著な市場性の劣る郊外の既存住 宅地域の需要及び地価は総じて下落傾向にあ る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％