鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
吉富 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吉富 5-1

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　刀根　宏之

TEL.

鑑定評価額

16,700,000 円

１㎡当たりの価格

22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	築上郡吉富町大字今吉１番１				②地積　(㎡)	759 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1.2	診療所Ｗ1	店舗、事業所等が混在する県道沿いの商業地域	東13m県道、北西側道	水道、下水	吉富 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 170 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ　県道

交通

施設

吉富駅　西方

700m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま推移すると
予測する。町内の商業地の需要は弱含みで地価は下落基調で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は吉富町及び周辺市町の狭い商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性を有する商業地域と判断
した。需要者の中心は地縁性を有する個人や法人事業者及び沿道サービス業者等が想定される。吉富町は背後人口が少
なく商業地の需要は弱含みで地価も下落基調で推移している。市場の中心となる価格帯は、取引の絶対数が少なく見い
出しづらい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

混在商業地域で事業用目的での取引が中心である。比準価格は市場性の観点から代替・競争の関係にある取引事例から
求めた実証的な価格であり、市場の動向を的確に反映し規範性は高いものと考えられる。収益価格は収益性の観点から
求めた理論的な価格であるが、実態に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算され相対的に規範性が劣る。よっ
て、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しており、物価が緩やか
に上昇している。町の人口は微減、世帯数は
横這い、高齢化率は上昇傾向である。

駅前の商業地域で地域要因に特段の変動はな
い。地域内の収益物件の需要は弱含みで地価
は下落基調で推移している。

対象標準地に影響を与える個別的要因の変動
はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

吉富 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	豊前７Ｋ -11106	豊前市		建付地	（　）	ほぼ台形	東16m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	豊前７Ｋ -21151	豊前市		貸家建付地	（　）	不整形	南西25m県道、中間画地		（都） (70,200)
c	豊前７Ｋ -11003	豊前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m県道、北東8m、北西4m、三方路		１住居 (70,200)
d	築上７Ｋ -10801	築上郡築上町		更地	（　）	ほぼ台形	北東10m国道、南東3.4m、角地		（都）商業 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,174	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	27,610	100 [ 115.4]	23,925	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,900
b	(　 ) 15,059	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	17,112	100 [ 89.9]	19,034		19,000
c	(　 ) 34,230	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	32,241	100 [ 123.9]	26,022		26,000
d	(　 ) 17,304	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	17,809	100 [ 94.1]	18,926		18,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,000 円／㎡]

吉富 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,874,184	1,099,200	3,774,984	3,352,680	422,304	（　0.9790） 413,436	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	11,484,333 円　　　　（　 15,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吉富 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	70 ％	200 ％	200 ％	759 ㎡	30.0 m x 37.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,400	420,000	1.0	420,000
							1.0	420,000
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		420,000		420,000
								420,000

⑨年額支払賃料	420,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,040,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,040,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 252,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,788,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	420,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,990 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 420,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 82,194 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,874,184 円　　　　（　 6,422 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吉富 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,000 円	55,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	201,600 円	5,040,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 389,200 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,099,200 円　（　　　　　　 1,448 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9790

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,352,680 円（　　　　　 4,417 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,874,184 円
②総費用	1,099,200 円
③純収益　①－②	3,774,984 円
④建物等に帰属する純収益	3,352,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	422,304 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	413,436 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 545 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,484,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

吉富 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	築上郡吉富町大字今吉１番１	2909000436631-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
吉富 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吉富 5-1

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　兼重　利彦

TEL.

鑑定評価額

16,700,000 円

１㎡当たりの価格

22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和6年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	築上郡吉富町大字今吉１番１				②地積　(㎡)	759 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.2	診療所Ｗ1	店舗、事業所等が混在する県道沿いの商業地域	東13m県道、北西側道	水道、下水	吉富 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 170 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

吉富駅　西方

700m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動事由等は確認されず、土地利用は概ね現状維持程度での推移と予測。立地特性に難はない
がコンパクトな商圏を映じた買い控え等を映じて商業地需要は弱含み、地価は下落基調で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は吉富町を中心に県内外周辺市町にて形成される商業地域。典型的な市場参加者は吉富町や周辺市町に地縁
を有する個人等が想定され、当該市場参加者は収益性とともに取引水準を重視して価格判断を行うと理解される。背後
人口規模が小さく商圏がコンパクトなことが敬遠されて商業地需要は弱含み、地価は下落基調で推移する。取引当事者
の属性や画地規模等如何に拠り取引される価格帯が区々で、不動産取引の中心となる価格帯を一概には指摘できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実市場生起の地価現象を如実に反映した、客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された価格である。
他方、収益価格は賃料水準や還元利回りの将来予測等、価格導出過程で多分の想定項目を含む等の不確実性を有するこ
ともあり相対的な説得力は比準価格に比し劣後するものと判断される。したがって本件では、比準価格を中心に、収益
価格を勘案したうえで、専門職業家としての良心にしたがい、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩やかな景気回復の継続が期待される中、海
外景気の下振れや物価上昇、米国政策動向、
金融資本市場の変動等の要因が市場に及ぼす
影響に留意の要。

地域要因に変動はないが、福岡県内における
立地状況や人口動態等の諸要因の影響もあっ
て、総じてみれば需要は弱く、地価は下落基
調で推移する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

吉富 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	豊前７Ｋ -11003	豊前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m県道、北東8m、北西4m、三方路		１住居 (70,200)
b	豊前７Ｋ -11004	豊前市		更地	（　）	ほぼ整形	南西12m国道、中間画地		（都） (70,200)
c	築上７Ｋ -10801	築上郡築上町		更地	（　）	ほぼ台形	北東10m国道、南東3.4m、角地		（都）商業 (100,300)
d	築上７Ｋ -10803	築上郡築上町		更地	（　）	ほぼ台形	北東12m国道、南西3.5m、二方路		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,230	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	32,241	100 [ 134.9]	23,900	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,900
b	(　 ) 11,975	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	11,807	100 [ 56.7]	20,824		20,800
c	(　 ) 17,304	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	17,809	100 [ 86.6]	20,565		20,600
d	(　 ) 15,938	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	16,184	100 [ 69.3]	23,354		23,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,200 円／㎡]

吉富 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、かつ、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,790,907	1,071,000	3,719,907	3,280,320	439,587	（　0.9790） 430,356	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	11,954,333 円　　　　（　 15,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吉富 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	759 ㎡	30.0 m x 37.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域において標準的と解され、平家建の店舗建物（一棟貸し）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,350	405,000	4.0	1,620,000
							2.0	810,000
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		405,000		1,620,000
								810,000

⑨年額支払賃料	405,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,860,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,860,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,617,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,620,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,390 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 810,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 158,517 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,790,907 円　　　　（　 6,312 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,401 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吉富 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	272,000 円	54,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	145,800 円	4,860,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 163,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 380,800 円	54,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	54,400 円	54,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,400 円	54,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,071,000 円　（　　　　　　 1,411 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9790

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,400,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,280,320 円（　　　　　 4,322 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,790,907 円
②総費用	1,071,000 円
③純収益　①－②	3,719,907 円
④建物等に帰属する純収益	3,280,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	439,587 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	430,356 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 567 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,954,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

吉富 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	築上郡吉富町大字今吉１番１	2909000436631-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考