令和7年1月10日　提出 吉富 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉富 -1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.

鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 築上郡吉富町大字広津６１５番１ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 公益施設に近い既成 住宅地域 北4.7m町道、東側道 水道、下水 吉富 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ町道 交通 施設 吉富駅　南方 440m 法令 規制 （都） １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動事由等は確認されず、土地利用は当面、概ね現状維持程度での推移と予測する。最寄駅か らは近いが、人口減少等に伴う脆弱な需要等を反じて、地価は当分の間、下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉富町を中心に県内外周辺市町にて形成される住宅地域。典型的な市場参加者は吉富町や周辺市町に地縁 を有する個人が想定され、当該市場参加者は取引水準を重視して価格判断を行うものと理解される。吉富町は隣接する 大分県中津市と生活面で深い関係にあるが、福岡県内における立地状況や町勢、人口減少等を反映して地価は弱含む。 新築戸建で凡そ２，５００万円程度、土地のみにあっては凡そ５００万円前後が取引される中心価格帯と認識される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域的特性に鑑みて収益価格は試算しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動に着目すると自ら居住する目的での 不動産取引が支配的であるから、本件の場合には市場参加者の行動原理より価格にアプローチした比準価格の説得力は 高いと判断される。以上より本件では、現実市場生起の地価現象を如実に反映し、客観的かつ実証的な事例資料に基づ き導出された比準価格を標準に、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊前 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [114.9] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな景気回復の継続が期待される中、海 外景気の下振れや物価上昇、米国政策動向、 金融資本市場の変動等の要因が市場に及ぼす 影響に留意の要。 地域要因に変動はないが、福岡県内における 立地状況や人口動態等の諸要因の影響もあっ て、総じてみれば需要は弱く、地価は下落基 調で推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％