令和7年1月10日　提出 みやこ 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みやこ 5-1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　江本　庸時   TEL.

鑑定評価額 6,020,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡みやこ町豊津字錦町２９２番１外 ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:4 店舗 Ｗ1 一般住宅、店舗併用 住宅等が混在する商 業地域 西8m国道 水道、下水 豊津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   240 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ国道 交通 施設 豊津駅　南東方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに一般住宅、店舗併用住宅等が混在する既存の商業地域で、土地利用形態は当分の間、大きな変動はな いと予測される。商業集積度及び繁華性が低く需要が弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、みやこ町内及び周辺市町の混在型を含む商業地域である。需要者の中心は、当該圏域内を選好する個人 事業者等で圏外からの流入は少ない。町内に核となる商業施設はなく、人口減少や高齢化もあり特に既存商業地の需要 は弱く、取引も少ない。近隣地域周辺では一部で街路の拡幅が行われているものの、地価は下落傾向に推移している。 尚、取引の中心となる価格帯は、画地や建物の規模、用途等により区々であり一概には見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅、店舗併用住宅等が混在する商業集積度及び繁華性が低い商業地域で、賃貸市場が未成熟なこと から収益価格は試算出来なかった。比準価格は、みやこ町及び隣接町内に存する類似地域の取引事例と比較検討して試 算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。よって本件においては、比準価格を標準に、前年公示価格及び 価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] みやこ町では人口減少及び高齢化が進展して おり購買力が低い。町内に核となる商業施設 はなく、特に既存商業地の需要は弱い。 国道沿線の商住混在型の商業地域で集積度及 び繁華性は低い。一部で街路の拡幅が行われ ているが、背後住宅地の需要も弱く、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％