令和7年1月10日　提出 苅田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 9-3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.

鑑定評価額 572,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町長浜町３２番 ②地積 　(㎡) 31,446   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 台形 1:3 倉庫 Ｓ1 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ臨海工業 地域 北東20m道路、南東側道 水道、ガス 苅田 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西 1,200 ｍ、南     0 ｍ、北 1,400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海型工業地域 街 路 ２０ｍ　道路 交通 施設 ＪＲ苅田駅　東方 2.3km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は臨海部の工業地域であり、特段の地域的変動は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、苅田町及び周辺市町村に形成された工業地域と判定した。主たる需要者は物流施設や製造業関連の工場 用地を取得する目的の事業法人。近隣地域は、北九州空港、東九州自動車道等の陸空の利便性に優れている。需給動向 は、工業地の供給は限定的であり需要は底堅いが、熟成した工業地域のため新規供給自体が少なく、希少性から高値取 引も見られ、取引規模、立地条件等により価格が大きく異なり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の工場、倉庫等を主体とする地域であり、工場等の賃貸物件は少なく賃貸事例資料の収集が困難であ るため収益価格を試算できなかった。一方、比準価格は、当該地域と類似する地域性を有する適切な工業地域を中心に 事例を収集した。かかる事例を基に試算した比準価格には市場性が反映されており証明力も高い。以上より、周辺の工 業地市場の動向にも留意し、代表標準地との均衡も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苅田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,100 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [111.6] [100.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ｅコマース等の市場規模は拡大を続けており 、物流適地に対する需要は旺盛であるものの 、世界情勢や物価動向等により先行きはやや 不透明な状況。 近隣地域は、臨海部に位置する工場地域であ る。地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％