令和7年1月10日　提出 苅田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 9-1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　刀根　宏之   TEL.

鑑定評価額 211,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町幸町７番１５９ ②地積 　(㎡) 8,265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 台形 1:1 事務所兼工場 Ｓ2 中小規模の工場が建 ち並ぶ臨海工業地域 西9m町道、背面道 水道 苅田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ　町道 交通 施設 苅田駅　東方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模な工場が建ち並ぶ臨海部の工業地域であり、当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測 する。北九州空港やインターチェンジに近く、物流用地の需要に牽引され地価は上昇基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苅田町を中心に隣接する市に形成された生産の経済性や交通インフラの接近性に関して代替性を有する工 業地域と判断した。需要者の中心は製造業及び物流関連の法人事業者が想定される。当該地域は高速道路のインターチ ェンジ及び空港に近く、物流関連施設の需要が堅調であることなどに牽引され地価は上昇基調で推移している。市場の 中心となる価格帯は、取引の画地規模の相違など区々であり一概に見い出しづらい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場が建ち並ぶ臨海工業地域で自用目的での取引が中心である。収益物件は極めて少なく賃貸市場が未成熟のため収益 還元法は適用しなかった。比準価格は、市場性の観点から代替・競争の関係にある取引事例から求めた実証的な価格で あり、典型的な需要者は生産の効率性や費用の経済性などに見合う取引水準を重視するため規範性は高いものと考えら れる。市場の実態を反映した比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苅田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,100 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [ 81.0] [100.0] 100 24,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、物価が緩やか に上昇している。町の人口はほぼ横ばい、世 帯数は増加、高齢化率は微増傾向である。 工場が建ち並ぶ臨海部の工業地域であるが、 地域要因に特段の変動はない。物流用地の需 要に牽引され地価は上昇基調で推移している 。 対象標準地に影響を与える個別的要因の変動 はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -18.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％