令和7年1月10日　提出 苅田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 -7 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町大字上片島字下袋尻１２９５番５ ②地積 　(㎡) 585   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅等の中に農 地が介在する住宅地 域 西6m町道 水道、下水 小波瀬西工大前 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　町道 交通 施設 ＪＲ小波瀬西工大前駅 　南西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の一般戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。特段の地域的変動要因はないが、圏域外から の流入が見込まれず地域的選好性が強く需要が弱いため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域は、苅田町の市街化調整区域に所在する戸建住宅地であり、同一需給圏は、苅田町及びその周辺市町村の市街 化調整区域内の住宅地域一円であると判定した。需要者の中心は当該地域に地縁を有する個人、農業従事者等であり、 圏域外からの流入は極めて少ない。周辺での建物の新築等は見られず、農地や空地も未だに残っており需要は弱い。需 要の中心となる価格帯は、地縁的選好性が強いことに加えて取引件数が僅少であることから把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、苅田町郊外の既成住宅地域であり、地縁性を有する個人が市場参加者の中心であり、賃貸市場が形成され ていないことから収益価格の試算を断念した。一方、比準価格は、近隣地域及びその周辺の事例を中心に求めた価格で あり、市場性を反映した実証的な試算価格で証明力の高い価格である。よって、本件では、一般的要因・地域要因の動 向を考慮し、前年対象標準地の価格等を勘案して、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苅田町は、若年層の労働人口が多く高齢化率 は県内では相対的に低い水準である。不動産 市場は、建築費高騰や物価高等により先行き が不透明な状況。 一般住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の既成 住宅地域である。郊外で地縁的選好性が強く 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％