令和7年1月10日　提出 苅田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.

鑑定評価額 7,520,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町若久町１丁目８番１０ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西6m町道 水道、下水 苅田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 北西６ｍ町道 交通 施設 苅田駅　北西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模戸建住宅が見られる住宅地域で、大きな環境変化もなく現状維持で推移すると予測される。地 価水準については、周辺の地価動向を受けて緩やかな上昇基調で推移していくと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏内は当町及び隣接する市町の戸建住宅を主体とした住宅地の存する範囲。圏域内の主な需要者は、当該圏 域の居住者や地縁を有する者が大半を占めると考えられる。圏域内での需給動向については、尾倉地区等でミニ開発に よる住宅地供給が行われ、相応の需要も見られることから概ね安定している。圏域内での中心となる価格帯は、新築の 土地建物で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は一部で未利用地も見られるが戸建住宅が支配的な住宅地であり、賃貸アパート等の収益物件は少なく、ま た、取引についても自用目的が大半を占めており、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。以上 から、本件では取引事例比較法による比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討や前年公示価格との均衡を踏まえ たうえで、当該比準価格をもって表記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苅田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [102.9] [100.0] 100 37,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏域内の景気は緩やかに回復しているが、苅 田町では、人口、世帯数ともに微減傾向で推 移している。 苅田町北部にあって、未利用地も見られる既 成住宅地で、大きな環境変化は見られない。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％