令和7年1月10日　提出 福岡川崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡川崎 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一   TEL.

鑑定評価額 3,850,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川郡川崎町大字川崎字小大山７６９番１ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4.5m町道 水道 豊前川崎 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 豊前川崎駅　南東方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地等も見られる既成住宅地域であり、地域要因等の大きな変化はない。鉄道駅や小学校は徒歩圏にある が、スーパーは遠く、また地縁的選好性もやや強く、総じて需要が弱いことなどから地価はやや下落傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎町及びその周辺市町村の既成住宅地域である。地域的に地縁的選好性が強く、他地域からの流入は少 ない。鉄道駅や小学校は徒歩圏にあるものの、農地等も介在する郊外部の住宅地域である。土地単価が低位にあること から新築戸建でも２，０００万円～３，０００万円程度で建築が可能である。町内では町施行の宅地開発も見られるが 、地縁的で小規模なマーケットであることから、需要自体が少ない。地価は下落傾向で推移。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外部の住宅地域で、自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、貸家も一部は見られるものの、市場を形成するほど ではないことから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域は既存の住宅地域で、生活の利便性、 快適性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、信頼性に富む比準価 格を中心に、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　添田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [111.1] [100.0] 100 12,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあるが、郊外部の市町村で は人口減少や高齢化等を原因とする過疎化等 から不動産市場は弱含んでいる。 鉄道駅徒歩圏の既存住宅地域であるが、既述 のように需要自体が弱含んでおり、地縁的選 好性もあり、地価は下落傾向にある。 個別的要因については特段の変動要因は認め られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％