令和7年1月10日　提出 福岡川崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡川崎 -1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川郡川崎町大字池尻字原田８９７番２７ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m町道 水道 池尻 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 池尻駅　北東方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、地域要因等の大きな変化はない。地縁的選好性が強いが 、鉄道駅が徒歩圏にあり、利便性は良好であることなどから、需要は回復傾向にあり、地価は横ばいと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎町及びその周辺市町村の既成住宅地域である。地域的に地縁的選好性が強く、他地域からの流入は少 ない。鉄道駅やスーパー等が徒歩圏にあり、生活利便性は良好であることなどから需要は回復傾向にある。土地価格が 低位にあることから、新築戸建でも２，０００万円～３，０００万円程度で建築が可能である。町内では町施行の宅地 開発も見られるが、地縁的で小規模なマーケットであることから、需要自体は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の住宅地域で、自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、貸家も少しは見られるものの、市場を形成するほどで はないことから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域は旧来からの古い住宅地域で、生活の利 便性、快適性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、信頼性に富む 比準価格を中心に、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　添田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあるが、郊外部の市町村で は人口減少や高齢化等を原因とする過疎化や 地縁的選好性等から不動産市場は弱含んでい る。 鉄道駅徒歩圏の既存住宅地域であるが、既述 のように地縁的選好性もあるが、その良好な 利便性から需要は回復してきており、地価は 横ばい傾向。 価格形成要因に特段の影響を与える変動要因 は特に認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％