令和7年1月10日　提出 添田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   添田 -1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 3,150,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川郡添田町大字添田字上町東側１６８６番３ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 見られる県道背後の 住宅地域 西6m町道、南側道 水道 添田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 添田駅　北東方 700m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、添田町中心市街地付近の古くからの住宅地域であり、比較的良好な住環境を維持している。こうし た状況は、格別の変動要因が見当たらないため、当分の間は継続するであろうと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏のおよその範囲は、添田町を中心とする田川市郡の住宅地域一帯である。需要の中心は、戸建住宅を指向す る地縁者である。圏内の取引市場の需要は、人口の推移や取引価格の値動きなどから推して弱含み気味に推移している ものと判断され、現在のところ市況は膠着気味である。取引市場の相場については、取引件数が少なく価格に相当程度 のバラツキがあることなどから把握困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、近傍の類似事例を重視して試算しており、説得力を有する価格が求められたものと判断した。収 益価格は、当該標準地周辺では明確な住宅の賃貸市場が形成されていないため試算し得なかった。よって、本件では、 鑑定評価の手順の各段階について客観的、批判的に十分検討した上で、現在の市況を反映した比準価格を採用して、専 門職業家としての良心に従って、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方圏の景況は、人口減少や高齢化の進展な どが相俟って膠着気味であると思われる。市 場では取引の２極化・個別化の傾向が徐々に 進展している。 近隣地域は既存の住宅地域であり、現在のと ころ、地域要因に格別の変動はない。近くで は添田町立の小中一貫校が令和７年４月に開 校予定である。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％