令和7年1月15日　提出 広川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広川 -2 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　諸岡　賢一   TEL.

鑑定評価額 5,650,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八女郡広川町大字藤田字前峯３８４番２９ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 北4.7m道路 水道 荒木 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 荒木駅　南東方 3.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 広川町西部郊外に位置する既成住宅地域。地域要因に特段変動はなく、不動産取引は総じて弱い。当分の間、住 環境は現状維持で推移していくものと予測される。地価水準は概ね横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広川町及び隣接市等の既成住宅地域。典型的な需要者は広川町に地縁的選好性を有する第一次取得者であ り、圏外からの転入者は限定的である。当該地域は広川町郊外の県道背後に位置し、幹線道路である国道２０９号への アクセスが比較的良好であるものの、周辺は空地等の粗放的利用も多く、不動産取引は総じて低調で、地価については 横ばい傾向にある。取引の中心となる価格帯は、約２９０㎡の土地のみで６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 広川町西部の既成住宅地域に位置しており、自用目的の土地取引が中心である。そのため、収益性を反映する収益還元 法は不採用とした。取引事例比較法にかかる比準価格は、上記市場の特性や市域での相対的地位等を考慮して適切に試 算したものであり、その精度は高い。本件では、市場性を反映し客観性をも有する比準価格を標準とし、代表標準地の 規準価格との関連に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,600 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [145.2] [100.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広川町の人口は微減傾向にある。取引件数は 、物価高騰、金利上昇等による先行きにかか る不透明感から不安定である。 広川町西部郊外に位置する既成住宅地域であ る。当該地域の住宅需要は総じて低調であり 地価は横這いが続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％