鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
大刀洗 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大刀洗 5-1

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　姫野　哲次

TEL.

鑑定評価額

41,000,000 円

１㎡当たりの価格

39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三井郡大刀洗町大字山隈字原田牟田１３０９番１４外				②地積　(㎡)	1,047 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1:2	事務所兼倉庫Ｓ2	営業所、店舗等が見られる国道沿いの商業地域	南東12m国道	水道、下水	西太刀洗 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 135 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,080 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道５００号沿いの路線商業
地域

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

西太刀洗駅北東方

550m

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道５００号沿いに店舗等がみられる路線商業地域であり、地域要因の変動は見込まれず、今後も現状で推移す
ると予測する。国道５００号は交通量も多いため、需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大刀洗町及び周辺市町の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。典型的な需要者は小売店舗を
運営する法人のほか、地縁的選好性を有する個人事業者である。地域内道路の交通量は多く、また背後住宅地の影響を
受け、路線商業地域の需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格は立地・規模等により一様ではな
く、中心的な価格の把握は困難であるが、おおむね３万円台から４万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の適用に際し、路線商業地域内に存する取引事例を採用し、実際の不動産市場を反映した試算価格が査
定された。また、収益還元法は、最有効使用の店舗を想定し試算を行ったが、試算の過程において賃料等の想定要因を
含むためやや規範性が劣る。以上より、実際の取引事例に基づき査定された比準価格を中心とし、収益価格を関連付け
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　筑前 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,500 円／㎡

[105.3]
100

100
[100.0]

100
[109.3]

[100.0]
100

38,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大刀洗町の住宅地価の上昇の影響を受け路線
商業地域の不動産市場の需給動向は強含みで
あり、地価は上昇傾向にある。

国道沿いの路線商業地域であり、国道の交通
量及び背後住宅地の地価上昇の影響を受け、
地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

大刀洗 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	筑前７Ｋ -904	朝倉郡筑前町		建付地	（　）	台形	南12m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	小郡７Ｋ -1210	小郡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
c	朝倉７Ｋ -912	朝倉市		更地	（　）	台形	西13.3m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	筑前７Ｋ -723	朝倉郡筑前町		更地	（　）	不整形	南西9m国道、北西5m、角地		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,137	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,797	100 [ 76.5]	38,950	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,000
b	(　 ) 32,972	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	35,596	100 [ 90.6]	39,289		39,300
c	(　 ) 22,640	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	23,500	100 [ 64.1]	36,661		36,700
d	(　 ) 35,988	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 86.2]	43,044	100 [ 109.4]	39,346		39,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -13.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,200 円／㎡]

大刀洗 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,951,610	1,317,900	4,633,710	3,312,960	1,320,750	（　0.9786） 1,292,486	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	34,932,054 円　　　　（　 33,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大刀洗 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	1,047 ㎡	24.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の１棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,750	525,000	6.0	3,150,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		525,000		3,150,000
								0

⑨年額支払賃料	525,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,300,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,300,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 378,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,922,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,150,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,951,610 円　　　　（　 5,684 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,759 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大刀洗 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	272,000 円	54,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	315,000 円	6,300,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 241,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 380,800 円	54,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	54,400 円	54,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,400 円	54,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,317,900 円　（　　　　　　 1,259 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9786

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,400,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,312,960 円（　　　　　 3,164 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,951,610 円
②総費用	1,317,900 円
③純収益　①－②	4,633,710 円
④建物等に帰属する純収益	3,312,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,320,750 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,292,486 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,234 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,932,054 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大刀洗 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三井郡大刀洗町大字山隈字原田牟田１３０９番１４	2904005013425-0000
2	三井郡大刀洗町大字山隈字原田牟田１３０９番１６	2904005013427-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
大刀洗 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大刀洗 5-1

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　井上　慶一

TEL.

鑑定評価額

41,300,000 円

１㎡当たりの価格

39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三井郡大刀洗町大字山隈字原田牟田１３０９番１４外				②地積　(㎡)	1,047 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1:2	事務所兼倉庫Ｓ2	営業所、店舗等が見られる国道沿いの商業地域	南東12m国道	水道、下水	西太刀洗 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 135 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,080 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

西太刀洗駅　北東方

550m

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、国道沿線に営業所、低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。旺盛な住宅需要と人口増加と相俟
って、店舗需要も高まっており、地価は上昇傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大刀洗町及び隣接市町の県道や国道沿線に形成される商業地域である。需要者の中心は、店舗や事務所を
求める事業者や収益目的の不動産会社又は投資家等である。大型複合店舗やディスカウントストア等の商業施設と競合
するため、当該地域では単体の商業利用目的の土地は厳しさを増す傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地につい
ては敷地規模にもよるが１，０００㎡で４，０００～４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるが、賃料の粘着性により、
比準価格よりも低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地
との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　筑前 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,500 円／㎡

[105.3]
100

100
[100.0]

100
[107.5]

[100.0]
100

38,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大刀洗町の人口は過去５年で増加傾向にある
。周辺には商業施設も多く、ミニ開発も散見
され、住宅需要は堅調に推移している。

国道沿線の路線商業地機である。沿道にはス
ーパー等の低層店舗が建ち並び、背後人口の
増加も相俟って、地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大刀洗 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	筑前７Ｋ -723	朝倉郡筑前町		更地	（　）	不整形	南西9m国道、北西5m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	筑前６Ｃ -314	朝倉郡筑前町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.5m県道、中間画地		（都）近商 (90,200)
c	筑前７Ｋ -711	朝倉郡筑前町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m国道、南東4m、角地		（都） (70,200)
d	朝倉７Ｋ -905	朝倉市		貸家建付地	（　）	台形	北東11.6m県道、南東13.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,988	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 86.2]	43,044	100 [ 105.3]	40,877	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,900
b	(　 ) 40,358	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,578	100 [ 108.0]	39,424		39,400
c	(　 ) 33,823	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	38,392	100 [ 100.9]	38,050		38,100
d	(　 ) 47,442	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	47,074	100 [ 117.0]	40,234		40,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -13.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,700 円／㎡]

大刀洗 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,106,428	1,511,600	4,594,828	3,312,960	1,281,868	（　0.9786） 1,254,436	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	33,903,676 円　　　　（　 32,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大刀洗 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	1,047 ㎡	24.0 m x 44.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平家建店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,800	540,000	3.0	1,620,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		540,000		1,620,000
								0

⑨年額支払賃料	540,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,480,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,480,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 388,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,091,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,620,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,228 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,106,428 円　　　　（　 5,832 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大刀洗 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	272,000 円	54,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	259,200 円	6,480,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 490,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 380,800 円	54,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	54,400 円	54,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,400 円	54,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,511,600 円　（　　　　　　 1,444 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9786

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,400,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,312,960 円（　　　　　 3,164 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,106,428 円
②総費用	1,511,600 円
③純収益　①－②	4,594,828 円
④建物等に帰属する純収益	3,312,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,281,868 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,254,436 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,198 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,903,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大刀洗 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三井郡大刀洗町大字山隈字原田牟田１３０９番１４	2904005013425-0000
2	三井郡大刀洗町大字山隈字原田牟田１３０９番１６	2904005013427-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考