令和7年1月15日　提出 小竹 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小竹 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堤　弘   TEL.

鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鞍手郡小竹町大字勝野字小竹３６７６番外 ②地積 　(㎡) 503   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:2 銀行 ＲＣ2 店舗兼住宅、銀行等 が混在する既成の商 業地域 南東9.8m国道、三方路 水道、下水 小竹 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．８ｍ国道 交通 施設 小竹駅　南方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内及び周辺に格別の変動要因は見られず、今後当分の間は現状で推移するものと思料する。地域経済の低迷 等により近隣地域に対する宅地需要は軟調で、地価は今後とも下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鞍手郡・遠賀郡・宮若市・飯塚市等、筑豊地区の商業地域である。主な需要者は、地場の法人若しくは 個人事業者である。同一需給圏内における大規模ＳＣ等の進出により、旧来からの商業地域は衰退傾向にあり、これら 商圏内に存する商業関連の宅地需要は、弱含みで推移している。取引価格の水準は、事業者の業種・資本規模、取引土 地の形状・規模等の個別的要因により大きく異なる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めたもので、現実の市場性を反映した実証的な価格と して規範性が高いと判断する。なお、近隣地域内では、自己使用目的での不動産取引が中心となる商業地域で、賃貸市 場が未成熟であるため収益価格を求めることができなかった。よって、規範性の高い比準価格を妥当なものと判断し、 さらに代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮若 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [143.8] [104.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小竹町の人口・世帯数は共に減少傾向が続い ている。また、土地取引数も近年は年間８０ 件前後で推移するなど宅地需要は弱含みで推 移している。 郊外型店舗の進出等により、近隣地域の既存 店舗等の集客力は低下しており、地価の下落 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％