令和7年1月15日　提出 遠賀 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   遠賀 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.

鑑定評価額 7,080,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡遠賀町大字木守字芝原５６２番２ ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅も見られる住宅 地域 西4m町道 水道、下水 遠賀川 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 ＪＲ遠賀川駅南西方 1.7km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 農地もみられる住宅地域であり、今後も現状で推移するものと予測する。遠賀川駅南口の土地区画整理事業地に 比較的近く、現時点では影響は小さいが、地価は小幅な上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を遠賀町及び周辺の遠賀郡各町、北九州市西部（若松区、八幡西区のそれぞれ一部）の住宅地域一帯 と把握する。主たる需要者は、北九州市に通勤するサラリーマン等の最終取得者が中心である。近隣地域は周囲に農地 もみられる住宅地域である。町中心部の住宅地と比較した割安感もあり、需給は概ね安定している。需要の中心となる 価格帯は、標準的画地規模の土地で、６００～７００万円程度が主流となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する近隣地域は、第一種低層住居専用地域に指定された住宅地域ある。自用目的での取引が主流となっ ており、収益性よりも主に居住の快適性が追求されるため、収益価格は試算しなかった。よって本件においては、現実 の不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格であると判断される比準価格を重視し、代表標準地との検討を 踏まえ、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡垣 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [139.0] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 遠賀町の人口は微減傾向で推移しており、高 齢化率も県平均と比較して高い状態が継続し ている。 周囲に農地も残る既成の住宅地だが、ＪＲ遠 賀川駅南口の整備や町中心部と比較した割安 感から、需要は比較的堅調。 取引の意思決定行動にあたって、主たる需要 者が着目すると考えられる画地条件等の個別 的要因については、特に変化は認められない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％