令和7年1月15日　提出 岡垣 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡垣 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美   TEL.

鑑定評価額 8,540,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡岡垣町野間３丁目３８３番１０外 ｢野間３－６－９｣ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南5m町道 水道、下水 海老津 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 海老津駅　北西方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域及び周辺は、岡垣町中心部の利便性の高い住宅地域である。当該地域及びその周辺における土地需要は 、前年同程度であり、結果、地価は緩やかな上昇傾向にあるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡垣町で環境条件が類似する住宅地域内と判断した。当該地域の住環境は、比較的良好で、土地の需要 者は、地元地縁者の外、３０代前後を中心とするサラリーマン世帯等も見られる。取引水準はやや上昇傾向が見られ、 よって、当該地域の地価は、若干の上昇傾向にある。なお、今後は、人口動態や地域経済等に十分留意する必要がある 。当該需要の中心となる価格帯は、土地で１千万円前後、新築の戸建で３千万前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、投資目的ではなく、自用目的の取引が主となっている。したがって、快適性等を 重視した需要者の購買力を基礎として価格が形成されている。以上より、本件では、市場性を反映した比準価格を標準 とし、さらには経済動向・不動産市場の動向等に留意して、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岡垣町の住宅地の取引価格については、中心 部では、若干上昇傾向にあるが、郊外につい ては、下落傾向にあると思料する。 当該地域の土地需要は安定的に推移しており 、地価は若干上昇傾向にあるものと思料する 。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％