令和7年1月15日　提出 水巻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水巻 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　隆文   TEL.

鑑定評価額 7,360,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２ ｢伊左座１－１１－２｣ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした既成 住宅地域 北東4.6m町道 水道、下水 水巻 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４．６ｍ町道 交通 施設 水巻駅南西方 1.4km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は成熟した既成住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測。比較的割安な地価水準から一 定の需要が認められ、地価は小幅な上昇基調で推移するものと予測するが、金利の動向にも留意を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水巻町内に存する住宅地域であり、主な需要者は町内及び北九州都市圏に通勤するサラリーマン等の一次 取得者のほか、地縁的選好性を有する個人等である。町中心部と比較し、地価に割安感があり、周辺では宅地開発が散 見される等需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向で推移。土地は２４０㎡程度であれば７００～８００万円前後、新築 の戸建物件であれば２，５００万円程度が市場の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏より規範性の高い事例を収集し得たため、採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性の観点から説 得力の高い比準価格が求められたと思料する。一方、自己利用の戸建住宅を中心とした地域で、賃貸需要が乏しく、賃 貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水巻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,100 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [140.8] [100.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水巻町の人口は減少傾向で推移しているが、 隣接する北九州市との比較における割安な地 価水準から一定の需要が認められ、地価は上 昇基調で推移。 周辺ではミニ開発が散見され、需要は底堅く 、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％