令和7年1月15日　提出 福岡芦屋 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡芦屋 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　隆文   TEL.

鑑定評価額 3,840,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡芦屋町船頭町３３１６番 ｢船頭町２－１９｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模店舗が多い片 側式アーケードの商 業地域 南12m県道 水道、下水 遠賀川 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来のアーケード型の商業地 域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 遠賀川駅北方 5.5km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に位置する旧来のアーケード型の商業地域で空き店舗もみられ店舗需要は弱含みで推移しているが、背 後の住宅地の地価上昇の影響を受け、商業地の地価は横ばい程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦屋町を中心として遠賀郡各町内の幹線道路沿線及び駅近く又はそれらの背後に存する商業地域一円であ る。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人事業者、地元企業等である。近隣地域は空き店舗もみられるなど商況感 は弱含んでいるが背後の住宅地の地価上昇の影響を受け、商業地の地価は横ばい程度で推移。１２０㎡程度の土地であ れば、３５０～４００万円前後が中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した事例に場所的同一性等に基づく規範性に応じたウエイト付けを行って求めた比準価格については市場性を反映 した説得力の高い価格が求められたものと思料する。一方、近隣地域は商業地域に存するものの自己利用の建物を中心 とした地域で、賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用の 上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡垣 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,800 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [156.9] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋町の人口は減少傾向で推移。高齢化率も 県平均を上回っているが、背後の住宅地の地 価上昇の影響を受け、商業地の地価は横ばい 程度で推移。 旧来のアーケード型の商業地域で一部空き店 舗、空地もみられ、立地性から新規の流入が 限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％