令和7年1月15日　提出 福岡芦屋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡芦屋 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　和義   TEL.

鑑定評価額 5,360,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡芦屋町山鹿１９５１番２外 ｢山鹿６－１５｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南西4m町道 水道、下水 遠賀川 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 遠賀川駅　北方 6.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後特に大きな地域要因の変化はないものと思料される。価格水準 は、このところ若干の上昇傾向にあるものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね芦屋町及び周辺市町と判断される。戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅であり、需要者は概ね当町及び周 辺へ通勤する住宅購入目的の勤労者層が中心と思料される。高齢化率が高く人口も減少傾向にあることから不動産需要 が強まる傾向にはないが、周辺市町の価格上昇の影響から、立地によっては価格が若干の上昇を見せていると思料され る。市場の中心価格帯は土地価格は２００㎡で４５０万円強程度、新築戸建て住宅で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心で賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は見送り取引事例比較法のみ適用とした。需 要者は戸建住宅の購入者であり検討にあたっては、周辺環境等の居住の快適性に着目し価格比較を行うものと思料され る。取引事例比較法は、市場の実態を反映し、需要者の購入行動に沿った説得力に優れる価格と考えられる。したがっ て本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡垣 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [131.3] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化及び人口減少は依然として継続してお り、不動産需要は周辺市町に比し低いものと なっている。 既成住宅地であり、特に大きな地域要因の変 動はない。一部地域では、数は少ないながら もミニ開発も散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％