鑑定評価書

令和7年1月6日　提出
粕屋 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

粕屋 -5

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　岩隈　良弘

TEL.

鑑定評価額

28,800,000 円

１㎡当たりの価格

92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	糟屋郡粕屋町内橋西２丁目５８６番６｢内橋西２－１５－８｣				②地積　(㎡)	313 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種15m (60,180)
	1:1.2	住宅Ｓ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	南西4.5m町道	水道、下水	柚須 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 130 ｍ、南 130 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東区に近接する倉庫・工場用
地の近くに存する戸建住宅や
アパートが混在する住宅地

街

路

４．５ｍ町道

交通

施設

柚須駅　北東方

2.2km

法令

規制

１住居
(60,180)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は最寄駅への接近性は劣るものの、福岡市に隣接した既存の住宅地域である。地域要因に特段の変動は
見られず現状にて推移していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

主な同一需給圏を粕屋町内において地域要因等が類似する住宅地域の存する範囲と判断した。近隣地域は既存の住宅地
域であり、一般住宅を中心としている。想定される需要者は福岡市都心部若しくは町内に勤務するサラリーマン等が主
体となる。人口増加や低金利等の影響もあり、地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は土地で２３００万円～３３
００万円程度が目安となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

評価手法の適用により比準価格及び収益価格が求められた。市場性を反映する比準価格は説得力の高い価格と判断され
る。居住の快適性が重視され、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格はやや低位に試算さ
れた。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。なお、当該鑑定評価額は、代表標準地からの価格とも均衡しており、妥当性を有すると判断する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　粕屋 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,500 円／㎡

[107.6]
100

100
[103.0]

100
[ 97.9]

[100.0]
100

91,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内の人口は横這い、世帯数は増加傾向で、
住宅需要を中心に地価は堅調に推移している
。今後の金利上昇や物価高には留意する必要
がある。

一般住宅のほかアパート等もみられる住宅地
域であり、地域要因の特段の変動はなく現状
にて推移していくものと思われる。

特段の変動要因はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

粕屋 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	粕屋７Ｋ -708	糟屋郡粕屋町		建付地	（　）	袋地等	北東5.6m町道、中間画地		１住居高度地区2種15m (60,200)
b	粕屋７Ｋ -202	糟屋郡粕屋町		建付地	（　）	ほぼ台形	北7.5m町道、東5m、角地		２中専高度地区2種15m (60,200)
c	粕屋７Ｋ -1002	糟屋郡粕屋町		建付地	（　）	ほぼ台形	南西3.5m町道、中間画地		２低専 (50,80)
d	粕屋７Ｋ -1004	糟屋郡粕屋町		建付地	（　）	不整形	北4m町道、中間画地		工業 (60,200)
e	粕屋６Ｃ -1362	糟屋郡粕屋町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m道路、北西5m、準角地		１低専高さ制限１０ｍ (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,510	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	93,788	100 [ 104.1]	90,094	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,100
b	(　 ) 117,741	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	119,684	100 [ 141.8]	84,403		84,400
c	(　 ) 80,203	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	97,567	100 [ 98.8]	98,752		98,800
d	(　 ) 46,239	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	54,357	100 [ 60.2]	90,294		90,300
e	(　 ) 187,324	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	200,307	100 [ 145.9]	137,291		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 +30.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,000 円／㎡]

粕屋 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,980,848	975,500	4,005,348	3,274,840	730,508	（　0.9788） 715,021	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	21,030,029 円　　　　（　 67,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

粕屋 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種15m	60 ％	200 ％	180 ％	313 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：町道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＤＩＮＫＳ向けの２ＬＤＫを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	1,350	202,500	1.0	202,500
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,350	202,500	1.0	202,500
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		405,000		405,000
								0

⑨年額支払賃料	405,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,860,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,860,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　％　＝　　 243,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,977,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	405,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,848 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,980,848 円　　　　（　 15,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,351 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

粕屋 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,400 円	55,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	208,800 円	5,220,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 389,200 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 975,500 円　（　　　　　　 3,117 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9788

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0602 × 40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,274,840 円（　　　　　 10,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,980,848 円
②総費用	975,500 円
③純収益　①－②	4,005,348 円
④建物等に帰属する純収益	3,274,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	730,508 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	715,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,030,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

粕屋 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	糟屋郡粕屋町内橋西二丁目５８６番６	2915000088458-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
粕屋 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

粕屋 -5

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　徳永　大典

TEL.

鑑定評価額

28,600,000 円

１㎡当たりの価格

91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	糟屋郡粕屋町内橋西２丁目５８６番６｢内橋西２－１５－８｣				②地積　(㎡)	313 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種15m (60,180)
	1:1.2	住宅Ｓ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	南西4.5m町道	水道、下水	柚須 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 130 ｍ、南 130 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

４．５ｍ町道

交通

施設

ＪＲ柚須駅北東方

2.2km

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はない。福岡市にも近い立地であり、住宅地需要は引き続き堅調で地価水準は今後も上昇
傾向で推移するものと予測するが、最終需要者の所得動向や建築費等を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲を粕屋町を中心としてその周辺市町の戸建住宅地域一帯と把握する。不動産市場における主たる需要
者は、福岡市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心である。福岡市のベッドタウンとして大きく発展した粕
屋町は、人口増加傾向を依然継続しており、住宅需要は堅調で、福岡市にも近い近隣地域の不動産は高い競争力を維持
している。市場で取引される価格帯は、標準的画地規模の土地で２７００～２８００万円前後が主流となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では自用目的での取引が主流で、取引の意思決定にあたり収益性より居住の快適性等が重視される。賃貸住宅
等も一部に見られるが、既に所有している土地の有効活用目的が多く、コストに見合う賃料を収受しがたいことから収
益価格は低位に求められた。本件では、市場の需給動向を反映した実証的な価格である比準価格を重視、収益価格を参
考にとどめ、代表標準地との検討、単価と総額との関連等の検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　粕屋 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,500 円／㎡

[107.0]
100

100
[103.0]

100
[ 97.8]

[100.0]
100

90,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福岡県全体の人口は微減傾向だが、粕屋町は
増加傾向を維持している。高齢化率について
は、県全体よりも低位で推移している。

福岡市に隣接する地域であり、福岡市の地価
上昇の影響もあり、不動産需要は依然として
堅調である。

取引の意思決定行動にあたって、主たる需要
者が着目すると考えられる画地条件等の個別
的要因については、特に変化は認められない
。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

粕屋 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	粕屋７Ｋ -708	糟屋郡粕屋町		建付地	（　）	袋地等	北東5.6m町道、中間画地		１住居高度地区2種15m (60,200)
b	粕屋７Ｋ -202	糟屋郡粕屋町		建付地	（　）	ほぼ台形	北7.5m町道、東5m、角地		２中専高度地区2種15m (60,200)
c	粕屋７Ｋ -1002	糟屋郡粕屋町		建付地	（　）	ほぼ台形	南西3.5m町道、中間画地		２低専 (50,80)
d	粕屋７Ｋ -1005	糟屋郡粕屋町		建付地	（　）	ほぼ整形	南西3.8m町道、南東7.6m、二方路		１住居高度地区2種15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,510	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	93,788	100 [ 102.0]	91,949	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,900
b	(　 ) 117,741	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	119,684	100 [ 118.6]	100,914		101,000
c	(　 ) 80,203	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	97,567	100 [ 105.8]	92,218		92,200
d	(　 ) 78,021	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.9]	104,619	100 [ 114.3]	91,530		91,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

粕屋 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価等の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,979,962	979,020	4,000,942	3,274,840	726,102	（　0.9788） 710,709	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	20,903,206 円　　　　（　 66,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

粕屋 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種15m	60 ％	200 ％	180 ％	313 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：町道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（約５０㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	150.00	100.0	150.00	1,350	202,500	1.0	202,500
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	150.00	100.0	150.00	1,360	204,000	1.0	204,000
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		406,500		406,500
								0

⑨年額支払賃料	406,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,878,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,878,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 261,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,976,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	406,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,862 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,979,962 円　　　　（　 15,910 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,361 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

粕屋 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,400 円	55,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	209,520 円	5,238,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 389,200 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 979,020 円　（　　　　　　 3,128 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9788

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0602 × 40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,274,840 円（　　　　　 10,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,979,962 円
②総費用	979,020 円
③純収益　①－②	4,000,942 円
④建物等に帰属する純収益	3,274,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	726,102 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	710,709 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,271 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,903,206 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

粕屋 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	糟屋郡粕屋町内橋西二丁目５８６番６	2915000088458-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考