令和7年1月15日　提出 粕屋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   粕屋 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.

鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡粕屋町長者原東７丁目２３番３０ ｢長者原東７－５－１９｣ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m町道 水道、下水 長者原 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ町道 交通 施設 ＪＲ長者原駅北東方 730m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として成熟しており特段の地域要因の変化はない。住宅地需要は引き続き堅調で、地価水準は今後も 上昇傾向で推移するものと予測するが、最終需要者の所得動向や建築費等を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を、粕屋町を中心としてその周辺市町の戸建住宅地域と把握する。市場における主たる需要者は、福 岡市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心である。福岡市のベッドタウンとして大きく発展した粕屋町は、 人口増加傾向が継続しており、住宅需要は依然として堅調で、居住環境が良好な近隣地域の不動産は高い競争力を持つ 。市場で取引される価格帯は、標準的画地規模の土地で２６００～２７００万円程度が主流となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存する近隣地域は、第一種低層住居専用地域に指定された戸建住宅が整然と建ち並ぶ地域ある。自用目的での 取引が主流で、収益性よりも主に居住の快適性が追求されるため、収益価格は試算しなかった。よって本件では、現実 の不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格であると判断される比準価格を重視し、周辺の公示地との検討 を踏まえ、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡県全体の人口は微減傾向だが、粕屋町は 増加傾向を維持している。高齢化率について は、県全体よりも低位で推移している。 区画整然とした住宅地域であり、生活利便性 にも優れることから、不動産需要は比較的堅 調である。 取引の意思決定行動にあたって、主たる需要 者が着目すると考えられる画地条件等の個別 的要因については、特に変化は認められない 。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％