令和7年1月15日　提出 久山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久山 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡久山町大字山田字丁ノ坪７１８番６ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 西8m町道 水道、下水 土井 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   250 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 土井駅　北東方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅を中心に、周辺に農地も残る既成住宅地域で、格別の変動要因はない。大型商業施設に近く、周 辺では住宅地開発もみられ、不動産需要は増加傾向にあることから地価の上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は、久山町全域と福岡市東区の南東部や新宮町・篠栗町・粕屋町の一部を含む住宅地域である。主たる需 要者は、町内及び周辺市町の最終需要者が中心。福岡市都心部への交通アクセスの面等から久山町の住宅需要は周辺と 比較して弱かったが、相対的な割安感や住環境の良さを志向して選好性が高まり、大型商業施設にも近い近隣地域の住 宅需要は増加傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で１２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域に位置する周辺に農地も残る既存の住宅地域で、周辺にアパート等はみられない。したが って賃貸市場が未成熟であるため、収益価格を求めることができなかった。一方、自用の住宅地を中心に土地価格が形 成されているので、比準価格は実証的で信頼性が高い。よって周辺標準地等との均衡に留意し、需給の動向を熟慮した 結果、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口はやや増加傾向で、また高齢化率も やや低下傾向にある。高速道路へのアクセス が比較的良好で、近年は物流施設等の進出が 増加している。 既存の戸建住宅地域であるが、大型商業施設 に近く、利便性が比較的良好である。周辺で は高値の取引もみられ、地価の上昇傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.6 ％  ％