令和7年1月15日　提出 福岡新宮 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡新宮 -6 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　大坪　誠一郎   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 74,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡新宮町大字原上字須川１７４９番１８ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 いやや傾斜地の住宅 地域 南東6m町道 水道 福工大前 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 福工大前駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の緩やかな傾斜地に形成される住宅地域であり、今後も一般住宅を中心とした利用が継続していくもの と思われる。地価は上昇傾向で推移するものと予測するが、金利の動向に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 新宮町を中心に古賀市から福岡市東区北部にかけての戸建住宅地域一帯を同一需給圏の範囲と把握した。市場における 主たる需要者は、福岡市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心である。福岡市のベッドタウンとして大きく 発展した新宮町は、人口増加は鈍化傾向だが、住宅需要は新築、中古ともに依然堅調で、特に新宮町郊外は割安感から 地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は土地のみで１７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的が中心の住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、同一需給圏内で実際 に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。なお、近隣地域においては賃貸市場が未成熟であ るため収益還元法の適用は断念した。以上より、本件では単価と総額の関連に留意し、代表標準地価格との検討を踏ま え、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡新宮 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [100.0] 100 [152.5] [100.0] 100 74,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市のベッドタウンとして住宅需要は堅調 に推移。新宮町の人口は、近年は横ばい傾向 だが、高齢化率は県全体を大きく下回る。 既存の住宅地域であり、地域要因に特段の変 動は見られず、現状にて推移していくものと 思われる。 特段の変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％