令和7年1月15日　提出 福岡新宮 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡新宮 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　隆文   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 90,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡新宮町下府１丁目８４０番９７ ｢下府１－１１－２０｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西3.1m町道 水道、下水 西鉄新宮 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ３．１ｍ町道 交通 施設 西鉄新宮駅南東方 200m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は西鉄新宮駅近くの既成住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。住宅地需要 は比較的堅調で地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測するが、金利の動向にも留意を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新宮町を中心として福岡市東区北部及び古賀市等に存する西鉄及びＪＲ沿線の住宅地域で、主な需要者は 福岡市内や周辺市町に通勤するサラリーマン等の一次取得者である。新宮町は人口が減少傾向に転じているものの福岡 市のベッドタウンとして選好性が高く、地価は依然として上昇傾向にある。近隣地域は駅への接近性に優れることから 需要は底堅く、土地は１５０㎡程度であれば１，２００～１，５００万円前後が市場の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替競争等の関係が認められ、規範性の高い事例から求められた比準価格は、市場性等を反映した説得力の高い価格が 求められたものと思料する。一方、自己利用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成 熟なため収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡新宮 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [108.7] 100 100 [100.0] 100 [127.3] [100.0] 100 88,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新宮町の人口は減少傾向に転じているものの 、福岡市のベッドタウンとして選好性が高く 、地価は上昇傾向が続いている。 街路条件はやや劣るが、駅へのアクセスが良 好な既成住宅地域であり、需要は底堅く、地 価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％