令和7年1月15日　提出 志免 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   志免 -5 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　田口　浩二   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡志免町東公園台２丁目４４４番３１ ｢東公園台２－１３－１１｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,180) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 小規模一般住宅を主 体とする住宅地域 南西4.5m町道 水道、下水 福岡空港 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 福岡空港駅　南東方 5.2km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。高台の住宅地域ではある が、周辺エリアを含め住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、志免町及び周辺町における住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する地元住民、福岡市 中心部へ通勤する戸建住宅の取得者層である。高台の住宅地域ではあるが、周辺エリアを含め住宅需要は堅調に推移し 、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地総額で１，０００～１，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅取得目的の取引が主の地域であり、比較的信頼性のある取引事例を収集しえた。自己使用目的の取引が支配的 で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。本件では快適性を指向する住宅地域にあることよ り、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　志免 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,200 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [145.6] [100.0] 100 70,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 志免町の人口は概ね横這いで推移し、不動産 市況は全般的に堅調である。 高台の既成住宅地域にあり、戸建住宅が多く 見受けられ、住宅需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％