令和7年1月15日　提出 那珂川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂川 -7 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 7,940,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂川市東隈１丁目１４３番５ ｢東隈１－６－１８｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 北東3.3m市道 水道、下水 博多南 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３．３ｍ市道 交通 施設 博多南駅　南西方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅と農家住宅が混在する住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価は引き続き上 昇基調で推移しているが、日銀による大規模金融緩和策の変更後の影響、住宅ローン金利の動向等に要注視。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那珂川市及び隣接市における農家集落地域を中心とした住宅地域の圏域である。需要者の中心は、地縁 的選好性を有する地元住民、農業従事者等である。市街化調整区域内の建築規制緩和指定区域の指定により、第三者に よる土地を購入し住宅の建築が可能となった。中心市街地からの地価上昇の波及効果が認められるが、今後の住宅ロー ン金利の動向や日銀の政策金利の動向に留意。需要の中心となる価格帯は、対象地規模の土地で８００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の不動産市場を反映した実証的な価格である。市街化調整区域内に位置するため、自用目的での取引 が中心の地域であり、賃貸市場が形成されにくい地域であることから、アパート等の収益物件は殆ど見られず、収益還 元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を重視し、市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那珂川市人口微減、世帯数微増傾向。日銀に よるマイナス金利政策の解除後も住宅ローン 控除等の政策の影響もあり住宅需要は依然と して堅調に推移。 郊外の調整区域内の住宅地域。東隈地区の一 部で建築規制緩和区域が指定。相対的な割安 感から住宅需要が認められ、地価は緩やかな 上昇基調で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％