令和7年1月15日　提出 那珂川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂川 -6 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　税田　健司   TEL.

鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂川市今光４丁目１８番 ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 博多南 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 博多南駅　南西方 520m 法令 規制 ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、那珂川市内でも駅接近性、利便性に恵まれ人気のある住宅地域である。地価の 上昇基調が続いており、当面この傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那珂川市、南区南部、春日市の住宅地域で、新幹線や西鉄天神大牟田線各駅からバスを交通手段とする 地域である。需要者は福岡市内に通勤するサラリーマン層が中心である。最寄駅に近く、利便性、住環境共に市内でも 相対的に優れ金融緩和等に起因する住宅需要も増え、地価も上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地は総 額で２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の戸建住宅からなる住宅地で、賃貸需要も弱い為、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、標準地 と同じ今光地区の取引事例を中心に、周辺の代替性が認められる事例も含め求められたもので、得られた価格は信頼性 が高い。従って、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡も十分勘案して鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    130,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [101.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続的な金融緩和政策を背景に都心から住宅 地需要が波及してきたが、更なる金利上昇が なされるか、今後の動向が注視される。 市内でも利便性、環境共に評価が高く金融緩 和マネーも入り、地価も上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％