令和7年1月15日　提出 那珂川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂川 -4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂川市王塚台１丁目２３７番 ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 博多南 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   170 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 博多南駅　南方 2.2km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 那珂川市郊外に位置する高台の大規模住宅団地で、今後も現状の住環境を維持するものと予測。地価は引き続き 上昇基調で推移しているが、日銀による大規模金融緩和策の変更後の影響、住宅ローン金利の動向等に要注視。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那珂川市及び隣接する春日市の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、福岡都心部等へ通勤する給与 所得者等である。高台に位置する区画整然とした大規模住宅団地であり、住宅地の需要も堅調に推移。住宅ローン減税 等を背景に堅調な住宅需要が続いているが、今後の住宅ローン金利の動向や日銀の政策金利の動向に留意が必要である 。需要の中心の価格帯は、対象地規模の土地で１，９００万円前後、新築戸建住宅で３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の不動産市場を反映した実証的な価格である。自用目的での取引が中心の地域であり、戸建住宅が建 ち並ぶ高台の区画整然としたな住宅地域であることから、公法上の規制等よりアパート等の収益物件は殆ど見られず、 収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂川 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,400 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [111.6] [102.0] 100 78,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那珂川市人口微減、世帯数微増傾向。日銀に よるマイナス金利政策の解除後も住宅ローン 控除等の政策の影響もあり住宅需要は依然と して堅調に推移。 郊外に位置する鉄道駅徒歩圏外の高台の大規 模住宅団地である。良好な居住環境から住宅 需要は堅調に推移、地価は緩やかな上昇基調 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％