令和7年1月15日　提出 那珂川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂川 -3 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　税田　健司   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂川市後野１丁目１００番７ ｢後野１－４－１２｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 、空地もみられる住 宅地域 南6m市道 水道、下水 博多南 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   190 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 博多南駅　南西方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地のほか空地等もみられる郊外部の住宅地域。周辺では土地区画整理事業に伴う動きもみられ、地価水 準も、当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那珂川市、南区南部の住宅地域で、新幹線や西鉄天神大牟田線「大橋」駅からバスを交通手段とする地 域である。需要者は福岡市内に通勤するサラリーマン層が中心である。土地区画整理事業や金融緩和等に起因して住宅 需要が増え、地価も上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地は総額で１２００万円程度、新築戸建物件で 総額３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅地で、比準価格は、那珂川市郊外の取引事例を中心に片縄、恵子地区など の事例も採用し、かつ代替性の程度も反映し求められたもので、得られた価格は信頼性が高い。他方、アパートも一部 に散見されるが、市中心部から遠くアパート用地の需要は弱い為、収益還元法の適用は断念した。従って市場性を反映 した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡も十分勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂川 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,400 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [141.1] [100.0] 100 61,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続的な金融緩和政策を背景に都心から住宅 地需要が波及してきたが、更なる金利上昇が なされるか、今後の動向が注視される。 道善・恵子土地区画整理事業が進捗中で西鉄 グループ最大の那珂川自動車営業所がオープ ンした。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％