令和7年1月15日　提出 糸島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸島 -6 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 9,070,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸島市神在東３丁目４１番４２ ｢神在東３－７－１４｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 美咲が丘 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 美咲が丘駅　南西方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成された住宅地域である。国道２０２号からのアクセスが悪く利便性は劣るが、周辺地域 も含めて不動産取引は安定的であり、地価水準は今後も堅調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は糸島市を中心に、福岡市西区西部の住宅地域まで及び、福岡都心部への通勤等に関して代替性の及 ぶ範囲である。主たる需要者は、福岡都心部に通勤するエンドユーザーである。当地域は、国道２０２号からのアクセ スが悪く利便性は劣るが、当該圏域にも市内中心部における住宅地の価格上昇が波及しており、地価は微増傾向で推移 している。需要の中心価格帯は、新築戸建で３０～３５百万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域である。周辺地域にアパート等の貸家は見られず、 土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。一方比準価格は、規範性の高い 取引事例を重視して求めており、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、本件では比準価格を標 準とし、さらに前年公示価格並びに価格形成要因の動向を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸島 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [109.9] 100 100 [100.0] 100 [161.2] [100.0] 100 51,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 糸島市の人口は微増で推移しており、交通利 便性・居住環境の良い住宅地の需要は堅調で ある。物価上昇、金融資本市場の変動等の影 響に注視。 郊外に位置する既成住宅団地である。利便性 はやや劣るものの、相対的な割安感から、引 き続き地価は緩やかな上昇傾向を示している 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％