別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
糸島 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
糸島 -3 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.
鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 糸島市前原駅南３丁目９３８番１７
｢前原駅南３－２０－４２｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか共同
住宅等もみられる住
宅地域		 南西7m市道 水道、下水 筑前前原

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ　市道 交通

施設		 筑前前原駅　南東方

560m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を中心として共同住宅も散見される、熟成された住宅地域である。最寄駅への接近性に優れており、地
価水準は今後も上昇基調で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は糸島市を中心に、福岡市西区西部の住宅地域まで及び、福岡都心部への通勤等に関して代替性の及
ぶ範囲である。主たる需要者は、福岡都心部に通勤するエンドユーザーである。当市での戸建需要は引き続き堅調であ
り、当地域は最寄駅や生活利便施設等への接近性に優れていることから、中間所得者層を中心に住宅需要は堅調である
。需要の中心価格帯は、新築戸建で３５～４０百万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格として比準価格と収益価格が求められた。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例の中から、特に対象標
準地と類似性の高い事例を中心に採用して試算しており、規範性が高い。一方、収益価格は、試算過程において想定要
素が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに前年公示
価格並びに価格形成要因の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 糸島市の人口は微増で推移しており、交通利
便性・居住環境の良い住宅地の需要は堅調で
ある。物価上昇、金融資本市場の変動等の影
響に注視。

地域要因に特段の変化はないが、相対的に利
便性の高い地域への住宅需要は堅調であり、
引き続き地価は上昇傾向を示している。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 糸島 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 糸島７Ｋ

-118		 糸島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 糸島７Ｋ

-408		 糸島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m区画街
路、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c 糸島７Ｋ

-427		 糸島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
d 糸島７Ｋ

-428		 糸島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西13m県道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,907  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,059 		 100
[  80.8]
89,182 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
89,200 
b (　           ) 
90,205  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
96,725 		 100
[ 110.4]
87,613 
87,600 
c (　           ) 
56,519  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,797 		 100
[  72.2]
82,821 
82,800 
d (　           ) 
43,932  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  66.5]
69,366 		 100
[  89.0]
77,939 
77,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -33.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,000 円／㎡]  



糸島 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,392,385 
461,544 
1,930,841 
1,588,860 
341,981 		 （　0.9792）
334,868 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     10,147,515 円　　　　（　     60,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
糸島 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   168 ㎡     10.5 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１Ｋ（３５㎡程度）　２戸、計４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用部分なし
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 長屋
70.00 
100.0 
70.00 
1,420 
99,400 		 1.0  99,400 
1.0  99,400 

 2～ 2		 長屋
70.00 
100.0 
70.00 
1,450 
101,500 		 1.0  101,500 
1.0  101,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

200,900 		 200,900 
200,900 
⑨年額支払賃料        200,900 円　×　12ヶ月　＝　       2,410,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          54,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,410,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          54,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       123,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,341,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           200,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,909 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          200,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          48,916 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,392,385 円　　　　（　        14,240 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,482 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
糸島 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,200 円  　　　　     27,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 73,944 円  　　　        2,464,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      191,100 円  　　　　     27,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        27,300 円  　　　　     27,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,300 円  　　　　     27,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         461,544 円　（　　　　　　         2,747 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9792    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 189,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,588,860 円  
（　　　　　         9,458 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,392,385 円      
②総費用 461,544 円      
③純収益　①－② 1,930,841 円      
④建物等に帰属する純収益 1,588,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 341,981 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 334,868 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,993 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,147,515 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 糸島 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　糸島市前原駅南三丁目９３８番１７
 2911001192376-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
糸島 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
糸島 -3 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　大楠　由美子   TEL.
鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 糸島市前原駅南３丁目９３８番１７
｢前原駅南３－２０－４２｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか共同
住宅等もみられる住
宅地域		 南西7m市道 水道、下水 筑前前原

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 筑前前原駅　南東方

560m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、戸建住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域として成熟しており、今後ともこのような利用状態が
維持されるものと予測する。住宅需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ筑肥線沿線の住宅地域である。主な需要者は自己用住宅用地を求める市内等の居住者のほか、転
売を目的とした不動産業者等が見られる。市域の中心部に近く、都心までの交通利便性及び生活利便性が高い地域で、
取引も多く土地需要は堅調である。土地は１７０㎡程度で１４００万円程度、新築の戸建物件は４０００万円程度が需
要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　戸建住宅や低層賃貸用共同住宅用地としての需要もみられる地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存す
る類似性が高い事例から比準しており、収益価格試算において採用した数値はいずれも最近の実態を反映している。よ
って、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考として、更には前年価格についての価格形成要因の変
動を分析の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口・世帯数は増加傾向。住宅地需要は引き
続き強く、宅地分譲も多い。商業地は、人口
増加の影響もあり国道２０２号沿線を中心に
需要は強い。

旧来からの住宅地域で、駅に近く交通利便性
が良いことに加え、当市における住宅地需要
が堅調なことから、需要は堅調である。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 糸島 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 糸島７Ｋ

-409		 糸島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m市道、
北西4m、
二方路
１住居

(70,160)
b 糸島７Ｋ

-432		 糸島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 糸島７Ｋ

-403		 糸島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d 糸島７Ｋ

-431		 糸島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.5m市道、
北4.5m、角地
１住居

(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,565  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
122,703 		 100
[  96.0]
127,816 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
62,927  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
69,021 		 100
[  85.4]
80,821 
80,800 
c (　           ) 
62,483  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,357 		 100
[  84.7]
79,524 
79,500 
d (　           ) 
72,658  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
72,518 		 100
[  78.3]
92,616 
92,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,000 円／㎡]  



糸島 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,381,770 
493,300 
1,888,470 
1,553,940 
334,530 		 （　0.9792）
327,572 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　      9,926,424 円　　　　（　     59,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
糸島 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   168 ㎡     10.5 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、約３５㎡程度、各階２室を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,400 
98,000 		 1.0  98,000 
1.0  98,000 

 2～ 2		 共同住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,450 
101,500 		 1.0  101,500 
1.0  101,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

199,500 		 199,500 
199,500 
⑨年額支払賃料        199,500 円　×　12ヶ月　＝　       2,394,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          60,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,394,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          60,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       122,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,331,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           199,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,895 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          199,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          48,575 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,381,770 円　　　　（　        14,177 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,482 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
糸島 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 106,800 円  　　　　     26,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 122,700 円  　　　        2,454,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      186,900 円  　　　　     26,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        26,700 円  　　　　     26,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,700 円  　　　　     26,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         493,300 円　（　　　　　　         2,936 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9792    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,553,940 円  
（　　　　　         9,250 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,381,770 円      
②総費用 493,300 円      
③純収益　①－② 1,888,470 円      
④建物等に帰属する純収益 1,553,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 334,530 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 327,572 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,950 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,926,424 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 糸島 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　糸島市前原駅南三丁目９３８番１７
 2911001192376-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考