令和7年1月15日　提出 みやま 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みやま 5-2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　大塚　誠司   TEL.

鑑定評価額 44,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みやま市高田町濃施字濃施北６３８番１ ②地積 　(㎡) 1,956   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 3:1 店舗兼事務所 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 西10m国道 水道 渡瀬 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １０．０ｍ国道 交通 施設 渡瀬駅北方 720m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 背後住宅地の顧客のみならず、マイカー利用の顧客も広域的に集客している路線商業地域であることから、今後 も現状維持乃至やや発展傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、みやま市内の商業地域のみならず、福岡県南部に位置する市町内の商業地域にも及ぶ。需要者は 店舗用地等を求める法人企業が中心であるが、土地面積により土地総額に大きな開きが現れることから、需要の中心は 掴みづらい状況にある。車社会の進展に伴い、路線商業地域が多くの顧客を広域的に集客していることから、今後も路 線商業地域として現状維持乃至やや発展傾向で推移していくものと予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、店舗、営業所等から形成された路線商業地域であり、賃貸市場は未成熟と判断されることから、収益 還元法の適用は断念した。地域格差が小さく求められ、商業地としての類似性が高い事例を重視する等して求めた比準 価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと考えられる。従って、ここでは比準 価格を重視するとともに、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みやま 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,400 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [123.2] [100.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] みやま市の人口は約３．４万人、過去６年間 で約８．５％減少している。 みやま市内の路線商業地域においては、地価 はやや上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％