令和7年1月15日　提出 みやま -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みやま -4 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　廣原　浩一   TEL.

鑑定評価額 2,550,000 円  １㎡当たりの価格 7,160 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みやま市高田町江浦字野田８２３番２外 ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南3.5m市道、東側道 水道 江の浦 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 江の浦駅南西方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域である。特段の地域要因の変化は見られず、今後も同様の傾向で推移するもの と予測する。なお、みやま市中心部の地価上昇の影響により、僅かであるが地価の下落幅は縮小傾向にある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,160 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、みやま市及びその周辺市に位置する市街化調整区域や、当該調区の周辺に広がる住宅地域である。主な 需要者は、地縁を有する個人であり、外部からの需要者の流入は乏しい。地価の推移については、下落傾向であるもの の、周辺地域においては地価の上昇や地価の下落率の縮小が見られることが影響して、当該地域においても、地価の下 落率がやや縮小し始めている模様である。なお、中心価格帯は、取引が乏しいため、やや見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、実需を中心とした市場が形成されており、賃貸用不動産は殆ど見られず、建物規模に見合う賃料収受も困 難であるため、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法を適用した。同一需給圏内の広域的に収集した事例を比較 検討し、適切に求められた比準価格は、実証的かつ客観的な価格である。したがって、本件では現実の市場性を反映し た比準価格に基づき、地価動向にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] みやま市においては、人口減少、高齢化の進 行等により、土地需要は市の中心部以外は、 未だ弱含みの傾向が見られる。 みやま市の中心部の住宅地の地価上昇率が拡 大傾向にある影響もあり、当該地域において も、地価の下落率は、僅かであるが縮小し始 めている。 個別的要因に変動はない。なお、角地である が、セットバックを要する要因を鑑み、個性 率はなしと判定した。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％