鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
朝倉 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

朝倉 5-1

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　中嶋　裕二

TEL.

鑑定評価額

76,700,000 円

１㎡当たりの価格

61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	朝倉市甘木字烏口９５８番１外				②地積　(㎡)	1,258 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1.5:1	銀行ＲＣ3	小売店舗、銀行等が混在する商業地域	南西14m県道、三方路	水道、下水	甘鉄甘木 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

甘鉄甘木駅北東方

850m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、旧来からの小売店舗や銀行等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域である。新規出店はほとんど見ら
れないものの、周辺の住宅地の需要増加により商業地の需要も回復が見られ、地価水準はやや上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、朝倉市及び周辺市町の商業地域と判断した。主な需要者は日用品、生鮮品等の小売店舗を経営する法人
や個人事業主である。朝倉市の街路条件や繁華性が比較的良好な県道福岡日田線を中心とした幹線道路沿いの商業地で
は、周辺の住宅地の上昇の影響もあり商業地の価格も上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は１㎡当たり
６万～６万２千円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記２試算価格が得られた。比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格で
あるが、賃料や還元利回り等の想定において不確定要素を含む。また、当該地域は自用の低層店舗兼事務所が中心で収
益性より自動車交通の利便性等を重視するため、収益価格は低位に求められた。従って比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、さらに周辺の公基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、物価上昇や世界的な金融引き締めに
注視する必要があるものの、緩やかに回復し
ている。朝倉市の商業地の需要はやや高まっ
ている。

県道沿いの旧来からの小売店舗を中心とした
商業地である。周辺の住宅地の需要増加とと
もに、商業地の需要も回復傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

朝倉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	朝倉６Ｃ -406	朝倉市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、北西2.4m、二方路		（都）商業 (100,360)
b	朝倉７Ｋ -905	朝倉市		貸家建付地	（　）	台形	北東11.6m県道、南東13.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	筑前７Ｋ -723	朝倉郡筑前町		更地	（　）	不整形	南西9m国道、北西5m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	筑前６Ｃ -314	朝倉郡筑前町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.5m県道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,954	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	56,797	100 [ 94.0]	60,422	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	63,400
b	(　 ) 47,442	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	47,074	100 [ 81.0]	58,116		61,000
c	(　 ) 35,988	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 86.2]	43,044	100 [ 77.1]	55,829		58,600
d	(　 ) 40,358	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,578	100 [ 71.2]	59,801		62,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -13.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,500 円／㎡]

朝倉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,935,180	4,615,900	15,319,280	12,971,700	2,347,580	（　0.9786） 2,297,342	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	62,090,324 円　　　　（　 49,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

朝倉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,258 ㎡	41.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,400	960,000	6.0	5,760,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	400.00	100.0	400.00	1,950	780,000	6.0	4,680,000
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,740,000		10,440,000
								0

⑨年額支払賃料	1,740,000 円　×　12ヶ月　＝　 20,880,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,880,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,044,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,836,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,440,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 99,180 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,935,180 円　　　　（　 15,847 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,412 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

朝倉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,065,000 円	213,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,044,000 円	20,880,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 483,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,597,500 円	213,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,615,900 円　（　　　　　　 3,669 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9786

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	213,000,000 円	設計監理料率　 259,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,971,700 円（　　　　　 10,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,935,180 円
②総費用	4,615,900 円
③純収益　①－②	15,319,280 円
④建物等に帰属する純収益	12,971,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,347,580 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,297,342 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,090,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

朝倉 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	朝倉市甘木字烏口９５８番１	2901000191328-0000
2	朝倉市甘木字烏口９５８番２	2901000191329-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
朝倉 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

朝倉 5-1

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　久保田　茂

TEL.

鑑定評価額

75,900,000 円

１㎡当たりの価格

60,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月12日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	朝倉市甘木字烏口９５８番１外				②地積　(㎡)	1,258 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1.5:1	銀行ＲＣ3	小売店舗、銀行等が混在する商業地域	南西14m県道、三方路	水道、下水	甘鉄甘木 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

甘鉄甘木駅　北東方

850m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小売店舗や銀行等が建ち並ぶ商業地域である。目立った店舗の出店はないが、周辺地価の上昇が同
地域にも波及してきており地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、朝倉市および隣接市町に位置する商業地域である。主な需要者は、店舗出店を計画する企業や地場事業
者である。旧来の商業地域であるが、郊外型ショッピングセンターへの客足流出が続いており、地域内で積極的な不動
産取得の動きは乏しい。しかし、周辺地域の地価上昇が波及しつつあり、地価は緩やかな上昇傾向を見せている。需要
の中心価格帯は規模や条件によって異なるため一概には特定できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域における取引事例を基に算出され、市場性を反映した実証的かつ規範性の高い価
格である。一方、収益価格は収益性の観点から市場価値を捉えたもので、投資用不動産の取引では重要視されるが、多
くの想定要素を含むため規範性が相対的に劣る。本件では、市場性を的確に反映する比準価格を重視し、収益価格を参
考にした上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

店舗需要は一木地区・文化会館通りを中心に
土地の取得需要はあるものの、郊外の店舗立
地可能な地域は依然として土地の取得需要は
弱い。

銀行等が集積する商業地域である。新規店舗
の進出等は見受けられないが、周辺地域の地
価の上昇が同地域にも波及している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

朝倉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	朝倉６Ｃ -1217	朝倉市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	大刀洗７Ｋ -301	三井郡大刀洗町		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	筑前６Ｃ -314	朝倉郡筑前町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.5m県道、中間画地		（都）近商 (90,200)
d	筑前７Ｋ -723	朝倉郡筑前町		更地	（　）	不整形	南西9m国道、北西5m、角地		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,670	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	43,504	100 [ 73.3]	59,351	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	62,300
b	(　 ) 43,284	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,015	100 [ 76.8]	58,613		61,500
c	(　 ) 40,358	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,578	100 [ 71.4]	59,633		62,600
d	(　 ) 35,988	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 86.2]	43,044	100 [ 76.8]	56,047		58,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -13.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,200 円／㎡]

朝倉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,458,056	4,184,600	13,273,456	11,022,900	2,250,556	（　0.9578） 2,155,583	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	58,259,000 円　　　　（　 46,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

朝倉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,258 ㎡	41.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	400.00	100.0	400.00	2,200	880,000	6.0	5,280,000
							0.0	0
2～	事務所	400.00	100.0	400.00	1,650	660,000	6.0	3,960,000
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,540,000		9,240,000
								0

⑨年額支払賃料	1,540,000 円　×　12ヶ月　＝　 18,480,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,480,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,108,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,371,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,240,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,856 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,458,056 円　　　　（　 13,878 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,210 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

朝倉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	905,000 円	181,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	924,000 円	18,480,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 455,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,538,500 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,184,600 円　（　　　　　　 3,326 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,022,900 円（　　　　　 8,762 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,458,056 円
②総費用	4,184,600 円
③純収益　①－②	13,273,456 円
④建物等に帰属する純収益	11,022,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,250,556 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,155,583 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,714 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,259,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

朝倉 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	朝倉市甘木字烏口９５８番１	2901000191328-0000
2	朝倉市甘木字烏口９５８番２	2901000191329-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考