別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
嘉麻 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
嘉麻 5-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　金山　哲也   TEL.
鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 嘉麻市上山田字柿ノ木４０８番２２
 ②地積
　(㎡)		 534  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
1:1.5		 銀行

ＲＣ2		 店舗兼住宅、銀行、
住宅等が混在する商
業地域		 東6.6m県道 水道 飯塚

13.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６．６ｍ県道 交通

施設		 飯塚駅　南東方

13.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は店舗兼住宅、銀行等が混在する商業地域で、今後とも現状維持で推移していくものと予測される。地
域内及びその周辺における不動産需要は希薄であり、地価は依然として弱含みで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、嘉麻市及び隣接市町の幹線・準幹線沿いとその背後に形成された商業地域、混在地域の圏域であ
る。需要者の中心は、福岡県内外の法人・事業者、地場個人事業者等が想定される。店舗・事務所の賃貸需要は弱く市
況の回復感は乏しいものの、市中心部等については一部で地価の下げ止まりも認められる。規模によりバラツキが大き
く需要の中心価格帯は見出し難いが、土地は総額５００～１，５００万円程度になるものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場における取引件数が少なく、同一需給圏をやや広範囲に解釈したものであるが、類似地域等において規範となる取
引事例を収集しえた。一方、近隣地域周辺における店舗・事務所並びに住居系の賃貸市場は低迷し、必ずしも元本価値
に見合う賃料を収受しえないことから、収益価格は低位に試算された。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反
映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、公的価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、高齢化等の進行により、総じて不
動産市況は低迷している。一部地域で回復傾
向にはあるものの、全用途にて需要不足が顕
著である。

ロードサイド、旧市街地であっても店舗等の
集積度は低く、繁華性も高くはない。需要、
引き合いは弱く、地価は引き続き微減で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 嘉麻 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 嘉麻７Ｋ

-803		 嘉麻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m県道、
北西4.5m、
角地
（都） 

(80,200)
b 桂川６Ｃ

-302		 嘉穂郡桂川町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c 飯塚７Ｋ

-14		 飯塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南20m国道、
北西11.9m、
二方路
（都） 近商

(100,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,651  		 100
[  65.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
16,899 		 100
[ 104.0]
16,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
16,200 
b (　           ) 
16,308  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
17,733 		 100
[ 106.0]
16,729 
16,700 
c (　           ) 
13,106  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
14,477 		 100
[  90.5]
15,997 
16,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,300 円／㎡]  



嘉麻 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価を把握することができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,874,638 
784,760 
3,089,878 
2,886,080 
203,798 		 （　0.9785）
199,416 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　      5,697,600 円　　　　（　     10,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
嘉麻 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 135.00 ＬＳ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   534 ㎡     19.0 m x   26.0 m  前面道路：県道     　   6.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ共同住宅（２ＤＫ居宅４５㎡程度×３戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段仕様のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
100.0 
135.00 
1,300 
175,500 		 4.0  702,000 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,100 
148,500 		 1.0  148,500 
1.0  148,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

324,000 		 850,500 
148,500 
⑨年額支払賃料        324,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,888,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,888,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       201,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,830,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           850,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,080 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          148,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          36,158 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,874,638 円　　　　（　         7,256 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,124 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
嘉麻 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 232,000 円  　　　　     46,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 120,960 円  　　　        4,032,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      324,800 円  　　　　     46,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         784,760 円　（　　　　　　         1,470 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9785    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,886,080 円  
（　　　　　         5,405 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,874,638 円      
②総費用 784,760 円      
③純収益　①－② 3,089,878 円      
④建物等に帰属する純収益 2,886,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 203,798 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 199,416 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          373 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,697,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 嘉麻 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　嘉麻市上山田字柿ノ木４０８番２２
 2902000001516-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
嘉麻 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
嘉麻 5-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　松﨑　能久   TEL.
鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 嘉麻市上山田字柿ノ木４０８番２２
 ②地積
　(㎡)		 534  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
1:1.5		 銀行

ＲＣ2		 店舗兼住宅、銀行、
住宅等が混在する商
業地域		 東6.6m県道 水道 飯塚

13.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ６．６ｍ県道 交通

施設		 飯塚駅　南東方

13.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外部に位置する旧来からの商店街地域である。地域に格別の変動要因は無く、今後も現状を維持したまま推移
するものと予測する。需要は比較的弱く、地価は今後もやや下落傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は嘉麻市および隣接市町の商業地域、住商混在地域等と判定した。典型的な需要者は、当該地域に地縁を有
する各種中小企業、個人事業主等が中心である。郊外部の人口減等の影響を受け需要は低調に推移しており、土地利用
状況も低い状況にある。地価水準については、背後の住宅地域の水準に近づいてきていることから一部底値感も見られ
る。取引の中心となる価格帯を見出すことは困難であるが、地価は依然として弱含みで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上より、比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、類似地域に存する取引事例等に基づき試算して
おり、各補修正、要因比較とも十分に検討している。一方、収益価格は賃貸需要は弱く、還元利回り等の将来予測にお
いても若干の不確定要素を含んでいることから、説得力が相対的に低いと判断した。従って、比準価格を標準として、
収益価格を関連づけて、周辺公基準地価格の推移動向にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 嘉麻市の人口は減少傾向にあり、概ね地価は
弱含みであるものの、飯塚市に隣接する地域
は上昇へと推移する傾向にある。


旧山田市の商店街地域である。嘉麻市内にお
いては郊外部であることから競争力は相対的
に弱い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 嘉麻 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 飯塚７Ｋ

-14		 飯塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南20m国道、
北西11.9m、
二方路
（都） 近商

(100,200)
b 飯塚６Ｃ

-518		 飯塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西17m市道、
南東1.9m、
二方路
（都） １住居

(70,200)
c 飯塚７Ｋ

-5		 飯塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.1m国
道、
北東2.9m、
角地
（都） 

(70,200)
d 飯塚７Ｋ

-18		 飯塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.9m市道、
東2.4m、角地
（都） １住居

(60,196)
e 桂川６Ｃ

-302		 嘉穂郡桂川町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,106  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
14,477 		 100
[  88.2]
16,414 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
16,400 
b (　           ) 
18,111  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
19,090 		 100
[ 114.7]
16,643 
16,600 
c (　           ) 
17,222  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
17,790 		 100
[ 109.6]
16,232 
16,200 
d (　           ) 
18,700  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
18,830 		 100
[ 115.7]
16,275 
16,300 
e (　           ) 
16,308  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
17,733 		 100
[ 108.7]
16,314 
16,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,600 円／㎡]  



嘉麻 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,154,322 
845,308 
3,309,014 
3,116,220 
192,794 		 （　0.9785）
188,649 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　      5,389,971 円　　　　（　     10,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
嘉麻 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 135.00 ＬＳ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   534 ㎡     19.0 m x   26.0 m  前面道路：県道     　   6.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆを店舗、２Ｆを共同住宅（２ＤＫタイプ、各４５㎡、３戸）と想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
135.00 
100.0 
135.00 
1,420 
191,700 		 4.0  766,800 
0.0  0 

 2～  		 共同住宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,160 
156,600 		 1.0  156,600 
1.0  156,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

348,300 		 923,400 
156,600 
⑨年額支払賃料        348,300 円　×　12ヶ月　＝　       4,179,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないちめ計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,179,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       216,180 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,107,420 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           923,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,772 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          156,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          38,130 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,154,322 円　　　　（　         7,780 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 嘉麻（賃）７Ｋ
　　　　-401		 1,007  
(   1,007) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,066 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,186 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,160 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 嘉麻（賃）７Ｋ
　　　　-402		 1,075  
(   1,032) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,204 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
嘉麻 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,500 円  　　　　     50,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 129,708 円  　　　        4,323,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      350,700 円  　　　　     50,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        50,100 円  　　　　     50,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,100 円  　　　　     50,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         845,308 円　（　　　　　　         1,583 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9785    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,116,220 円  
（　　　　　         5,836 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,154,322 円      
②総費用 845,308 円      
③純収益　①－② 3,309,014 円      
④建物等に帰属する純収益 3,116,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 192,794 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 188,649 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          353 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,389,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 嘉麻 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　嘉麻市上山田字柿ノ木４０８番２２
 2902000001516-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考