令和7年1月15日　提出 嘉麻 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉麻 -3 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　松﨑　能久   TEL.

鑑定評価額 1,160,000 円  １㎡当たりの価格 3,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嘉麻市熊ケ畑字柳町１３６７番１外 ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅が多い農地 、山林に囲まれた住 宅地域 東5m市道、北側道 水道 飯塚 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 飯塚駅　南東方 16.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山田地区郊外の農家住宅等を中心とする地域で、特段の変動要因は認められない。土砂災害警戒区域内でもある ことから土地需要は乏しく、地価は今後もやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉麻市及び周辺市町内における郊外の農家集落地域及びその周辺地域一帯と判定した。需要者の中心は 地縁的選好性を有する者であり、区域外からの転入者は少ない。嘉麻市の中でも人口減や高齢化等の影響が大きい地域 で土地需要は継続的に乏しく、地価水準は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少ないため 見出し難いが、土地のみ３６０㎡程度の取引で８０万円～１３０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算してお り、補修正、要因比較とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な農家住宅地域であり、賃貸需要 が乏しいため、収益還元法は適用は断念した。従って、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検 討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　嘉麻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,790 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [175.4] [100.0] 100 3,290  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,330 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 嘉麻市の人口は減少傾向にあり、概ね地価は 弱含みであるものの、飯塚市に隣接する地域 は上昇へと推移する傾向にある。 近隣地域は嘉麻市中心部から距離がある農家 住宅地域に存しており、土地需要の極めて弱 い状況は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％