令和7年1月15日　提出 宮若 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮若 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉   TEL.

鑑定評価額 8,080,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮若市宮田字樋口５３番１３ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3 医院 Ｗ2 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ商業地域 東5.5m県道 水道 勝野 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５．５ｍ県道 交通 施設 勝野駅　西方 5.5km 法令 規制 （都） 商業 (80,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市役所に近い既成の商業地域で、郊外部の商業施設に顧客が流れ、商業地域として発展性は乏しい。市役所が建 て替えられた他に格別の変動要因はないので、今後しばらくは地価の緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮若市を中心に、直方市、鞍手郡各町、遠賀郡各町の商業地域の圏域である。需要者は同圏内に地縁を有 する個人事業者や地元企業が中心で、圏外からの需要者は少ない。近隣地域はやや衰退傾向が認められる商業地域で地 価は弱含みの状態が続いている。商業地の取引自体が少なく、取引される物件の規模等にばらつきがあり、需要の中心 となる価格帯は見出せない状況であるが、単価的には２２，０００円／㎡～２７，０００円／㎡程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域内の事例を採用して求めたものであり、事例の収集にやや難があるものの、その中 で規範性に優る事例により決定されたもので、信頼性を有する。収益価格は近隣地域がやや衰退傾向にある商業地域で あり、商業収益性に着目して土地価格が形成される地域とは言い難く、規範性が劣るので採用しない。よって比準価格 を検討のうえ、周辺標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化・高齢化傾向が続いているが、高速道 路へのアクセスが良好で、物流施設・工場等 の立地や官民連携事業による総合的な経済効 果が期待される。 市役所近くの商業地域で、駐車場の広い郊外 型店舗等に顧客が流出し、商業地としてはや や衰退傾向にあり、地価の下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％