別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
福津 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福津 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.
鑑定評価額 43,800,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福津市中央３丁目２７３８番１０
｢中央３－７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 425  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 銀行

ＲＣ3		 小売店舗、銀行の建
ち並ぶ県道沿いの商
業地域		 西15m県道、南側道 水道、下水 福間

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 福間駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの駅前商業地域にあることから概ね熟成した状況にある。背後人口の増加により土地需要は底堅く、当
面、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福津市及びその周辺市町の混在地を含む商業地域一円である。需要者は店舗経営による収益獲得目的の商
業従事者や店舗付共同住宅を経営する不動産業者等が中心である。圏内においては視認性に優れ、かつ、纏まった規模
の画地の希少性が高まり需要は底堅く、また、旧来からの商業地域においては店舗跡地を住宅利用するケースがみられ
る。中心となる価格帯は、用途・画地規模等により見出しづらい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、対象不動産の収益性に着目しているため主たる需要者の重要な意思決定要素となるが元本と賃料の関係が
不完全であることからやや低位に求められ、比準価格に比し相対的に規範性がやや劣る。比準価格は現実の取引から生
起した事例に適正な補修正を施して求められており、現下の市況を実証的に表す価格である。よって、比準価格を標準
とし収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との均衡等を総合的に勘案のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古賀 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    104,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[100.0]		 100
[119.7]		 [103.0]
100		 103,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高い人口増加率を背景に市内各所でミニ開発
等が行われており、福岡都心部のベッドタウ
ンとして土地需要は引き続き堅調を維持して
いる。

地域内に特段の変動はなく、わずかな出退店
が見られる程度である。背後人口の増加等を
背景に旧来からの駅周辺商業地需要も底堅く
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福津 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福津７Ｋ

-409		 福津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13m国道、
中間画地
１住居
高度地区15m
(60,200)
b 福津７Ｋ

-614		 福津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西17m市道、
北西6m、角地
２低専

(50,60)
c 福津６Ｃ

-674		 福津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 古賀７Ｋ

-109		 古賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,820  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,976 		 100
[  91.1]
100,962 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
78,658  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
85,531 		 100
[  79.3]
107,858 
111,000 
c (　           ) 
76,341  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
83,975 		 100
[  84.6]
99,261 
102,000 
d (　           ) 
125,908  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
133,462 		 100
[ 129.6]
102,980 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    106,000 円／㎡]  



福津 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,561,380 
5,594,240 
18,967,140 
17,806,600 
1,160,540 		 （　0.9616）
1,115,975 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     31,885,000 円　　　　（　     75,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福津 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 240.00 ＲＣ6 1,395.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   425 ㎡     15.0 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～６階：住宅（２ＬＤＫ、２０戸）を想定 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
195.00 
60.0 
117.00 
2,650 
310,050 		 6.0  1,860,300 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
240.00 
95.0 
228.00 
1,450 
330,600 		 1.0  330,600 
1.0  330,600 

 3～ 6		 共同住宅
240.00 
95.0 
228.00 
1,550 
353,400 		 1.0  353,400 
1.0  353,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,395.00 
90.1 
1,257.00 

2,054,250 		 3,604,500 
1,744,200 
⑨年額支払賃料      2,054,250 円　×　12ヶ月　＝　      24,651,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,257.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,651,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,268,550 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,102,450 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,604,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,243 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,744,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         424,687 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,561,380 円　　　　（　        57,791 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,482 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福津 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,610,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,014,840 円  　　　       25,371,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,254,000 円  　　　　    322,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       322,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       322,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,594,240 円　（　　　　　　        13,163 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 322,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,395.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0553     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,806,600 円  
（　　　　　        41,898 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,561,380 円      
②総費用 5,594,240 円      
③純収益　①－② 18,967,140 円      
④建物等に帰属する純収益 17,806,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,160,540 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,115,975 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,626 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,885,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福津 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福津市中央三丁目２７３８番１０
 2917000080965-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
福津 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福津 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.
鑑定評価額 43,800,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福津市中央３丁目２７３８番１０
｢中央３－７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 425  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 銀行

ＲＣ3		 小売店舗、銀行の建
ち並ぶ県道沿いの商
業地域		 西15m県道、南側道 水道、下水 福間

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 福間駅　北西方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、ＪＲ鹿児島本線「福間」駅前から至近の距離に位置する商業地域である。地域要因に大きな変化は
ない。繁華性に変化はないが、地価水準は、僅かではあるが上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福津市及び隣接する宗像市・古賀市等の商業地域である。当該地域において、中心となる需要者
は、共同住宅等の建設を希望する法人・不動産業者等である。福津市内の商業地域においては、日蒔野地区は人気が高
いが、駅前の同地域は比較的選好性が低い。同市場においては、取引規模及び、取引価格にはバラツキがあり需要の中
心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、福間駅前の商業地域である。駅からの交通利便性は良好であるが、大型店舗等の集積はなく、近年は、近
隣商業地域としては衰退傾向にある。収益価格は、賃貸市場の熟成度が低いことから比準価格と比べて低位に試算され
た。以上のことから、本件では福津市及び隣接市町に存する規範背が高い取引事例から査定した比準価格を重視し、収
益価格は参考として、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古賀 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    104,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [103.0]
100		 103,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福津市の人口は、僅かではあるが増加傾向で
ある。金利は、上昇傾向にあるが、不動産市
場は比較的堅調である。


地域要因に特に変化はない。商業地域として
の繁華性等は、比較的安定的である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福津 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福津６Ｃ

-673		 福津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 福津７Ｋ

-413		 福津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
１住居
高度地区15m
(60,200)
c 新宮７Ｋ

-902		 糟屋郡新宮町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5m町道、
中間画地
準工

(60,200)
d 古賀７Ｋ

-306		 古賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.8m市道
、中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,279  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
99,307 		 100
[  97.0]
102,378 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
106,883  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
111,907 		 100
[ 107.8]
103,810 
107,000 
c (　           ) 
124,494  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
129,723 		 100
[ 128.6]
100,873 
104,000 
d (　           ) 
85,493  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
89,597 		 100
[  87.5]
102,397 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



福津 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価等の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,955,641 
6,143,780 
19,811,861 
18,691,400 
1,120,461 		 （　0.9616）
1,077,435 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     30,783,857 円　　　　（　     72,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福津 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 240.00 ＲＣ6 1,395.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   425 ㎡     15.0 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造６階建ての店舗兼共同住宅（２ＤＫ×２０戸程度）を想定した。 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 同様の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
195.00 
60.0 
117.00 
2,600 
304,200 		 6.0  1,825,200 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
240.00 
95.0 
228.00 
1,600 
364,800 		 1.0  364,800 
1.0  364,800 

 3～ 6		 共同住宅
240.00 
95.0 
228.00 
1,650 
376,200 		 1.0  376,200 
1.0  376,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,395.00 
90.1 
1,257.00 

2,173,800 		 3,694,800 
1,869,600 
⑨年額支払賃料      2,173,800 円　×　12ヶ月　＝　      26,085,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,257.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当のため不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,085,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,340,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,465,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,694,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,101 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,869,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         455,220 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,955,641 円　　　　（　        61,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,636 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福津 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,690,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,340,280 円  　　　       26,805,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,366,000 円  　　　　    338,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       338,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       338,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,143,780 円　（　　　　　　        14,456 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 338,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,395.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0553     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,691,400 円  
（　　　　　        43,980 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,955,641 円      
②総費用 6,143,780 円      
③純収益　①－② 19,811,861 円      
④建物等に帰属する純収益 18,691,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,120,461 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,077,435 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,535 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,783,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福津 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福津市中央三丁目２７３８番１０
 2917000080965-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考