令和7年1月15日　提出 福津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -5 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　大坪　誠一郎   TEL.

鑑定評価額 6,660,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市津屋崎７丁目１４８１番７ ｢津屋崎７－１２－６｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模な一般住宅等 が見られる住宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 福間 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 福間駅北西方 4.1km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域で、今後も静態的に推移するものと予測。地価の割安感、生活利便性等を背景に需要は堅調 であり、地価は強含みでの推移を予測するが、金利動向に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福津市西部の「津屋崎」地区を中心とした既存住宅地域である。主たる需要者は福岡市・北九州市の都 市圏に通勤する最終需要者のほか、福津市の地縁者である。ＪＲ駅周辺における住宅地の需給逼迫により割安感のある 周辺部にまで需要は拡大しており、中心部からやや離れた津屋崎地区でも従来より高値での取引が確認される。取引の 中心となる価格帯は、対象標準地程度の規模で土地のみで総額６００～７００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的が中心の住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、同一需給圏内で実際 に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。なお、近隣地域においては賃貸市場が未成熟であ るため収益還元法の適用は断念した。以上より、本件では単価と総額の関連に留意し、代表標準地価格との検討を踏ま え、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,300 円／㎡ [111.0] 100 100 [100.0] 100 [159.5] [100.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福津市の人口は増加傾向で推移。市内中心部 エリアの住宅地の供給量は少なく、需給は逼 迫しており、郊外住宅地にも地価上昇が波及 している。 駅からやや距離を有するものの、地価の割安 感等を背景とした需要は旺盛で、地価は強含 みで推移している。 特段の変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.0 ％  ％