令和7年1月15日　提出 福津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -4 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市中央４丁目３５８４番２外 ｢中央４－８－５｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が多い丘陵 地の既成住宅地域 北4m市道 水道、下水 福間 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 福間駅　北方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 福津市中心部の住宅地域で、道路幅員がやや狭く、住宅が密集する地域であるが、最寄り駅から比較的近く、利 便性が良好であるので、周辺では住宅地開発が活発に行われており、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福津市内の比較的駅に近い住宅地域が中心で、古賀市、宗像市の一部を含む。戸建住宅が建ち並ぶ既成 住宅地域であり、需要者は福岡市及び福津・古賀市等の事業所へ勤務するサラリーマン等である。当該地域は快速停車 駅の福間駅に比較的近く、交通利便性が優る地域であるので、住宅地需要の増加により地価の上昇傾向が続いている。 市場の中心価格帯は土地価格は２００㎡で１６００万円前後、新築戸建住宅で３３００～３８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅が取引の中心で、同一需給圏の類似地域の信頼性が高い戸建住宅地の取引事例を採用し比準価格を 求めた。近隣地域は、賃貸用アパートなどの収益建物はほとんどみられない賃貸市場が未成熟な住宅地域にあり、収益 還元法が適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市場性を反映した 、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,300 円／㎡ [111.2] 100 100 [100.0] 100 [ 80.4] [100.0] 100 77,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の近年の人口増加率は県内でも非常に高 い。住宅需要はやや減速の兆しがあるが依然 として堅調であり、地価は上昇傾向が継続し ている。 市中心部の戸建住宅地で、街路条件はやや劣 るものの、最寄り駅の徒歩圏に立地すること から需要は堅調で、地価の上昇傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％  ％